伟业佛山季华路怡翠玫瑰园项目营销执行思路房策资料.ppt

谨呈：佛山市华鸿达投资有限公司;统计日期为2005年6月至2006年2月12日，销售周期8.5个月; 06年销售货量盘点; 报告思路;我们的目标是什么;我们的目标是什么;销售速度由70套/月提升至82套/月 上半年实现： 1－13栋全部消化 14－18栋03、04全部消化 14－18栋01、02单位消化136套 因此06年上半年销售压力较大; 报告思路;产品分析——一、二期货量盘点;楼层;楼层;产品分析——一、二期产品小结;19;怡翠玫瑰园三期户型面积统计;19;三期;优势： 三期产品临路单位少，且所临路为双车道市政路，噪音、粉尘的污染较小，产品的均好性高于一、二期。 景观资源较好，北向望中心园林，南向望园景 三期推出时已有一、二期成熟的环境及展示作为支撑。 四房面积比一、二期加大 劣势： 景观资源未得到最佳的分配及利用。大部分四房单位及大面积三房单位均为北向。 三期产品无创新，与一、二期产品类似，难以给到市场新鲜感，同时产品的内部竞争会非常严重。 无独享的景观或配套资源;产品特色不明显，较传统无创新 产品的同质化严重。一、二、三期产品基本无太大的差异 一、二期剩余单位房号单一，朝向、价格及户型间隔上都存在一定的问题，销售难度较前期大。;启示一： 要保证06年目标的实现必须： 1、尽快解决四房的销售问题 2、为了避免产品的内部竞争， 推货上必须有策略性的分批 推出;产品分析;天湖郦都;2006年主要竞争对手供货量;1月;110;2006年主要竞争对手产品与价格比较;P2.2;P2.2;P2.2;启示二： 要保证06年目标的实现必须： 1、诉求差异化形象，以“可以 感知的品质”超越竞争对手 2、持续事件营销支撑形象的 建立，并保持持续的市场 关注度; 报告思路;P2.3;P2.3;三房;学历偏低以大专及以下为主;年龄偏大35岁以上占多数;P2.3;P2.3;P2.3;启示三： 要保证06年目标的实现必须： 保持主流媒体推广，扩大渠道宣 传，稳固第一圈层客户，挖掘第 二、三圈层客户。扩大客户来 源，确保充足的上门量。;P2.4; 项目SWOT分析;目标的实现之道;策略性的推售;;;;销售节奏安排表; 05年我们重在告诉消费者怡翠玫瑰园是什么，有什么，06年我们将站在消费者角度，道出消费者情感上需要什么，他们在这里能获得什么情感上的满足。 05年我们是以理服人，06年我们要做的是以情动人。 理性诉求之后，我们诉求情感;P3.2;形象策略;;;品质生活动情篇;品质生活参与篇;选择怡翠玫瑰园 选择 尊贵 独有 骄傲 舒适 安全 放心 亲情 ……;全力解决几大营销关键点;全力解决几大营销关键点;销售 节奏 安排;4月前重新制作代表楼盘形象，充满生活气息的电视广告片 配合客源外扩的需求，适当加大南海电视台的投放强度，并增加南庄等地方台的投放 投放时段的选择可以根据需要适当的延长;确保周边区域的信息到达，路牌占据镇区主要交通要道;路牌占领计划一;路牌占领计划二;加强信息在桂城片区的传播 车身广告;直接拉动外区客户上门——星火计划;有选择性及侧重点的投放报纸广告;;全力解决几大营销关键点;;售楼部除了卖楼还可以是 网吧、书吧、儿童游乐场……;园林营造良好的第一印象 要求完成时间：3月初;要求： 1、会所门口摆放“VIP独立岛居会所”指示牌 2、设置酒吧提供洋酒、咖啡等高档饮品 3、播放舒缓的轻音乐，让客户心情愉悦 4、设休闲娱乐体验区：桌球、麻将沙弧球、手动足球等，让客户参与体验;要求完成时间：3月;他约我去迪士尼;位置要求：如图所示 要求完成时间：5月底 位置：华龙路、华阳路 形式：可延续一、二期风格，但在画面表现上必须创新;活动目的;3月;荣耀品质鉴赏篇;荣耀品质体验篇;骄傲生活动情篇;6月;骄傲生活参与篇;骄傲生活参与篇;骄傲生活参与篇;营销关键点;ACTION1: 集中力量，精确制导 控制房号，缩小客户的选择范围，销售人员集中引导;ACTION2: 给予与众不同的尊贵感体验;ACTION3: 先平后贵 适当促销;ACTION4: 给予产品更多的附加值;ACTION5: 激励销售人员;ACTION6: 有奖有罚，加强销售管理;营销关键点;ACTION:;营销关键点;;营销费用安排;近期主要工作安排;销售 节奏 安排;怡翠玫瑰