试析土地收购储备资金风险问题.pdfVIP

财会月刊 全国优秀经济期刊 · 试析土地收购储备资金风险问题 苗健实 渊长春市会计委派管理中心 长春 130021冤 】 ，利率变动、宏观 【摘要 土地出让收入是地方财政一项重要的财力来源，土地收储过程中的资金问题会带来各种风险 经济政策的调整使土地收储活动存在着不 定性，影响区域经济，甚至国家经济的平稳发展。创新融资方式、优化资本结 构、建立还贷准备金制度，可以极大降低风险水平。 【关键词】土地收储 风险 还贷准备金制度 我国开展土地收储工作已有十多年的时间，为地方财政 月1 日，实际筹措资金110.96 亿元；长春市土地收储中心，截 带来巨额财富，但土地经营过程中的内在风险不容忽视。笔者 至2009 年10 月，银行和其他金融机构贷款197 亿元，而前期 从 土地收储资金监管工作多年，发 土地收储工作中存在 财政投入只有1 000 万元。我国现有土地收储机构2 000 家， 一些问题。本文拟对土地收储活动中存在的资金风险作一探 如果按 1 000 家、每家向银行贷款 10 亿元计算，贷款规模 讨，并提出建议。 ，据报道， 就有10 000 亿元。笔者认为，实际数字远非如此 2009 一、土地储备资金来源的现状 年北京一个土地收储机构的贷款计划就高达1 000 亿元。 1. 部门规章对土地储备资金来源的限制。2007 年财政 土地收储资金来源渠道单一，自有资金匮乏，造成资金结 部、国土资源部联合印发了 《土地储备资金财务管理暂行办 构严重失衡，财务费用居高不下，土地收储成本上升。尽管央 法》（财综［2007 ］17 号）（以下简称《管理办法》），对土地储备 行在2008 年下半年连续下调利率，但长春市土地收储贷款利 资金来源作出规定：第一，从土地出让收入中安排给土地储备 息支出仍高达9 亿元。 机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等相关费用；第 。 中 2. 银行贷款期限与土地运营周期不相适应 2003 年， 二，财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资 国人民银行发布了 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的 金；第三，土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及 通知》，通知要求严格控制土地储备贷款的发放，贷款额度不 其他金融机构贷款。第四，经财政部门批准可用于土地储备的 得超过所收购土地评估价值的70% ，贷款期限最长不得超过 其他资金；第五，上述资金产生的利息收入。下面主要分析前 2 年。 三项内容： 我 暂且不论土地收储是否 与房地产开发混为一谈， 首先，就第一个来源而言，从土地出让收入中安排的征地 单就土地收购储备特点而论，它是一个资金密集、周期性长的 和拆迁补偿费用、土地开发费用，是建立在土地收储工作已经 运作过程。国家相关规定要求土地净地出让，这就意味着不仅 完成、前期费用已经发生，并且土地已经出让、款项已经收回 要进行土地收储，而且要进行土地整理（“七通一平”）。通常， 的前提下的。财政部门对前期垫支费用的返还，并不是真正意 收储过程比较漫长，需要一家一户摸底调查，商谈补偿费用， 义上的资金来源。如果土地没有出让或虽已出让但没有收到 时间拖得比较长。不仅如此，土地收储后，并不是马上就能出 出让价款，这些所谓的来源就不存在。因此，返还垫支费用不 让的，尤其是政策性收储土地，比如企业改制、棚户区改造等， 应算作是资金来源的范畴。