北京区域事业部XXXX年发展计划沟通会--远洋LAVIE11111.pptVIP

2012年发展计划沟通会 远洋· LA VIE项目 2011年11月15日 目录 1 项目整体情况 2 销售及回款问题 3 结转问题 4 成本问题 5 现金流情况 一、项目整体情况 1.1 项目整体开发策略 1.2 开发周期、销售周期 1.3 静态动态盈利指标 1.1　项目整体开发策略 远洋•LA VIE项目的战略定位是：土地价值最大化、公司价值最大化并借项目的高品质提升远洋地产品牌。 合理控制开发节奏、追求高收益水准下的高投资回报。本别墅用地的土地成本较低，地块在中央别墅区最好，有条件做成北京的顶端项目。为发挥别墅用地的稀缺性，提高收益率，开发节奏按经济测算比较方案优选中长周期。 高质素用地高档开发，以项目的高品质高收益为企业成长性提供支持。通过对远洋地产产品线和品牌的提升，拉动中档项目开发销售，使其能通过高周转速度为企业的成长性作出更大的贡献。 结合公司要求，为公司在2011年～2016年度提供持续稳定的销售收入和利润。 进入高端别墅市场，培养开发团队。 为公司管理、增持优质物业创造可能的条件。 1.2　开发周期及销售周期 ■项目分期的基本原则 1、根据近5年来别墅市场跟踪的特点分析，以及近2年来千万级别墅成交情况判断，5年年均去化40余套别墅属于市场合理水平。 2、开发期数与项目的年度销售目标相匹配。做到在较长的开发周期内，每年都有新盘推出。 3、项目营销分为5期，与项目5个组团的开发建设相匹配，并为各个组团的交付入住创造有利条件。 4、灵活分期，每期数量适中，即满足别墅开发少而精的特点，又能做到以销定产，控制当年资金投入。 5、分期顺序：由东至西开发。 （1）项目总体采用由东往西的开发交付顺序，规避地坛医院影响，创造机场高速项目的有利条件。 （2）一期选用项目资源、价值相对居中的组团D和C北先行销售（按08年原规划E组团产品不具备明显竞争优势）目的是为了保持项目的高端形象，并为项目其它组团的规划优化创造有利时机。 项目分期资源情况表 区/期 范围 推出栋数 可售面积 m² 可售额 推出时间 一期 D区22栋、C北区23栋、会所1栋 45 39210 252907 2011.10.1 二期 E南29栋、E北47栋 59 50288 333517 2011.12.16 三期 C南15栋 15 24036 216324 2013.10.8 四期 B南18栋、B北20栋 34 41247 329976 2014.6.30 五期 A北22栋、A南20栋 37 44924 381854 2015.3.21 小计 　 190 199705 1514578 1.2　开发周期及销售周期 1.3　静态动态盈利指标 本次计划整体毛利率56.57 %，收入净利率25.96 %，内部收益率33.68 %， 12%的折现率下NPV为163,021万元。 序号 指标名称 本次计划 备注 预测值 项目整体 1 内部收益率（%） 25.18%　 　 2 NPV（万元） 124,121　 折现率12％ 3 投资回收期（月） 72　 4 资金峰值（万元） -170,556　 　 销售物业 1 毛利率（%） 47.75%　 　 2 收入净利率（%） 23.45%　 　 3 内部收益率（%） 25.18%　 　 4 NPV(万元） 124,121　 折现率12％ 二、销售和回款问题 2.1 周边市场竞争环境 2.2 销售资源计划 2.3 存量资源销售情况 2.4 新增资源销售计划 2.5 回款计划 9 政策影响—— 自2010年以来，国家各部委多次出台房地产调控政策，其中四大框架性文件影响巨大： ◆ 2010年1月，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”） ◆ 2010年4月，《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”） ◆ 2010年9月，七部委联合出台多项措施（“新国五条”） ◆ 2011年1月，《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（“国八条”） 以上政策的推出，逐步形成了一套包含融资、土地、开发、销售、税收等多个调控工具的政策框架。而随后出台的诸多地方性细化措施，更在总体上呈现出了趋严、趋紧的政策走向，对市场产生了极大影响。 金融手段—— 除政策影响外，央行六次上调了存款准备金率，两次加息，通过紧