共青城市场调查简析.docVIP

PAGE PAGE 1 共青城房地产市场简析 —2008年9月 2008年是不同寻常的一年，中华民族实现了自己的奥运梦想，也迈出了太空行走的第一步！2008年也是特别曲折的一年，股市的跌 今年楼市的寒冬比这天气来得更早，往年传统火爆宕起伏，楼市的风雨飘摇，世界经济也进入了一个大规模的下行周期。的“金九银十”也名不副实。各地楼市频降，各盘降价打折此起彼伏。好不容易盼来政府扶持，出台利好信息，听闻潘石屹高呼“解放军来了！”，精神为之一振，可“双降” 共青城房地产市场目前正处于起步阶段，今年的房地产成交量较去年有所下滑，这除了受大环境的影响之外，城区人口偏低、市场趋于饱和也是导致其下滑的主要原因。因市场价格本身就较低，降幅空间不大，今年共青城房地产成交均价并无太大的影响。走访市场了解到，目前在售项目主要集中在共青大道、发展大道、南湖大道三个区域。整个共青房地产项目呈“Z”字型分布。 共青大道目前是市政府大力发展的区域，作为政府补偿用地，由一名开发商转卖给其它几名小型开发商，因此该片区楼盘品质差土地资源丰富，新开楼盘比较多，广阔的发展潜力不断地刺激着开发商及置业者，楼盘品质较其它区域更高，典型楼盘为碧水华庭、华远名仕等。发展大道作为政府的另一个发展区域，主要以轻工业工厂为主,益和花园片区是该区域项目较为集中的地方，而益和花园片区距较大，市场极不规范，市场竞争力较小，在今年市场大势的冲击下降价幅度较大，具有代表的楼盘为香榭丽景。南湖大道是前几年的比较热门开发片区，土地利用现已饱和，主要项目为财富广场和乘风御景园。 共青在售楼盘均价及综合情况分析比较 （图I为共青城主要在售楼盘均价） （图Ⅱ为共青城主要在售楼盘优惠折线图） 共青大道区域在售楼盘零星地分布在中西部，整体均价1465 元/㎡，实际折后成交均价1419元/㎡，是共青城内价格最高的一个片区；发展大道区内均价1131元/㎡，该区域是今年降幅最大的板块，最高优惠可达9折，片区内整体折后成交均价为1068元/㎡；南湖大道价格一直比较平稳，片区均价1310元/㎡，实际成交均价1262元/㎡。整个共青城整体均价为1302元/㎡，实际折后成交均价为1249元/㎡，约每平方优惠50元。 .（图Ⅲ为共青主要在售房源综合情况比较表） 项目名称 均价 主力户型 面积 车库价格 商铺价格 优惠活动 碧水华庭 1691 二房、三房 96~134 7980 一般无优惠，特殊优惠98折 华远名仕 1637 三房 120~133 7200 一般优惠98折，特殊优惠97折 共逸家园 1501 三房 120~135.6 1500 一次性付款98折，特殊优惠97折 都市嘉园 1440 三房 118~122 一次性付款98折，特殊优惠97折 天祥苑 1228 三房 116~154 1338 一次性付款98折，特殊优惠95折 香榭名邸 1293 四房 143.98~165 1300 97折 乘风御景园 1350 三房 117~125 1300 每周推出特价房988元/㎡、购四房以上客户免费赠送储藏间 财富广场 1388 二房 109~114 11800（买一送一） 开盘期间前100名客户购买VIP卡 买2000抵8888，前200名买2000抵6888，200名后买200抵5888 博士家园 1185 三房 120 一般无优惠，特殊优惠98折 金域中央 1400 三房 115~131.4 1360 购房即享受97折，特殊优惠95折 鑫诚花园 1228 三房 129~133 1200 按揭98折，一次性付款96折 湖畔嘉园 1125 三房 111~141 1200 一次性付款97折，特殊优惠95折 香榭丽景 1183 三房 109~120 5000 97折 益和花园 1085 三房 111~141 4700 按揭97折，一次性付款95折，特殊优惠9折 备注：位于共青大道上的四个新开项目凯旋城、锦绣星城、阳光地中海、御景华庭目前正处于前期筹备阶段，详细数据有待收集。 2、在售楼盘销售情况统计 （图Ⅳ为共青城在售楼盘优劣势及去化情况表） 项目名称 优势 劣势 去化率 目标客户群 碧水华庭 项目规模大，规划合理，绿化率高； 户型设计合理、实用性强； 地理位置优越，符合城市发展方向； 树立了良好的知名度，社会美誉度较高。 价格较高； 周边配套设施目前尚未健全； 目前周边人气不旺。 一二期去化90%，三期预定20%，整体约去化60% 共青及周边县城（南昌、九江）的私企老板、公务员 华远名仕 1、处于共青大力发展地段，地理位置优越； 2、两房、三房户型设计较好。 1、与碧水华庭仅隔一街，但在配套及小区规划上都不及碧水华庭，竞争力较弱 2、周边设施尚不完善； 3、