深圳别墅中原完整定位报告.ppt

蓝海支撑——片区客户 片区分析 蓝海支撑——葵涌本地客户 蓝海支撑——中原三级市场客户分析 蓝海支撑——中原三级市场客户分析 蓝海支撑——中原三级市场客户分析 蓝海支撑——地块分析 本项目地块位于深圳市龙岗区葵涌镇大鹏湾沿岸的溪涌片区，西临盐田区小梅沙，是大鹏半岛连接特区的门户。沿着盐坝高速可直达盐田区和大鹏半岛。 差异化竞争优势打造 选择差异化利基 创造附加值利基 /D 2 生态资源·水库附加值打造 本项目着力打造点： 提升水库的可接触性 修建环湖原生小路，低成本的同时创造项目附加值点 建造人工垂钓区域，增加水库亮点 创造附加值利基 /E 2 沙滩附加值打造 案例1·大鹏浪骑游艇俱乐部 效益： 对高端客户的吸引，同时突破档次形象界限，提升项目档次 本项目着力点： 可购置1~2艘游艇，强调“私家”游艇俱乐部特点； 或为业主提供长期免费海滩游玩 创造附加值利基 /E 2 幼儿园附加值打造 本项目着力打造点： 利用优越的景观优势以及高档的别墅社区感，打造深圳钻石级全寄宿制幼儿园。 全接触式活动园林 动物饲养以及植物栽培等 让孩子们在自然中成长 差异化竞争优势分析结论 Conclusion 4 通过附加值的打造，建立差异化壁垒，将竞争对手排斥于项目之外的同时，提升项目自身的议价能力，实现核心竞争优势。 但我们要清楚地认识到，附加值差异化竞争优势毕竟是建立在产品、配套的完善上，同时，营销的创新，也是增强竞争优势的重要基础 探讨路径 Discussion path ︱差异化竞争优势利基 ︱产品价值实现 ︱市场蓝海选择 ☆☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆ 山景资源 ☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ 旅游配套 ☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆ 海景资源 万科东海岸三期 联泰别墅项目 万科十七英里 东部华侨城 南澳世纪海景 天琴湾三期 代表项目 本项目 居住型 投资型 渡假型 购买用途 客户定位/购买用途划分 根据本项目的综合资源特点，按照购买用途界定，中原认为，附加值实现后的客户构成为： 渡假型客户比例约为 45-55% 投资型客户比例约为 20-30% 居住型客户比例约为 35-45% /A 3 5% 20% 45% 20% 10% 比例 50岁以上 45—50岁 40—45岁 35—40岁 35岁以下 年龄 A. 年龄层界定 资料来源：深圳中原市场研究中心 事业成功、有较强的经济实力，购买别墅是为了享受生活 35岁以上的中青、中年群体 客户定位/关注需求主体分析 3 /A B. 职业层界定 3% 12% 20% 35% 30% 比例 专业阶层 公务员 企业高层管理人员 企业老板、老总 原驻民 类别 物流、贸易、电子等企业所带来的大量置业群体，再加上本地财富阶层对高档商品住宅的需求，他们的置业行为主要是就近工作和地方情结的原因 企业管理高层、公司老总 客户定位/关注需求主体分析 3 /A C. 财富层界定 收入丰厚，有极强的经济实力，购买原因是提升生活品质 对居住环境非常重视 年收入在35万元以上为目标客户 40% 30% 20% 10% 比例 45万以上 40-45万 35万-40万 30万-35万 类别 客户定位/关注需求主体分析 3 /A D. 家庭结构层界定 20% 30% 40% 比例 五口以上 四口 三口 类别 家庭结构在三口以上的目标群体 客户定位/关注需求主体分析 3 /A F. 客户来源界定 10% 15% 60% 25% 比例 盐田 龙岗其它 关内 蔡涌本地 类别 核心客户来源：关内（罗湖、福田为主）辅助客户来源：蔡涌本地 游离客户来源：盐田、龙岗其它地区 客户定位/关注需求主体分析 3 /A 客户定位/特征概括 /A 3 向往山居、海居生活 中年财富阶层 注重生活品质与居住环境 钟情于自然、健康的生活方式 产品定位 —区域内供应情况 区域别墅户型分析 新推出别墅盘以独立别墅为主，面积区间以350平米以上的独栋为主，针对高端客户群体为主。 区域市场盲点：350平方以内别墅项目 联排 190-310 17英里一期 独栋 228-568 东部华侨城 独栋 350－1000 天琴湾三期 400-1000 165-228 190-275 180-250 别墅面积区间 独栋 联泰大梅沙项目 联排 万科东海岸三期 联排 万科东海岸二期 联排 万科东海岸一期 别墅类型 项目名称 3 /B