房地产法规（第2版）教学课件作者罗炜第六章.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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第四节　房地产按揭与抵押５.房地产抵押登记抵押权人在抵押物依法登记后方能取得抵押权。房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请，填写并递交房地产抵押登记表，同时提交法律规定应当提交的登记文件，主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。上一页下一页返回第四节　房地产按揭与抵押（五）房地产抵押权的效力１.房地产抵押权的对内效力（１）优先受偿能力。房地产抵押权的对内效力，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权利。（２）房地产抵押权担保的债权范围效力。房地产抵押权担保的债权范围主要包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金以及实现房地产抵押权的费用。利息包括法定利息和约定利息。上一页下一页返回第四节　房地产按揭与抵押（３）房地产抵押权所涉及标的物的范围效力。房地产抵押根据其标的物可以大致划分为两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。（４）房地产的从物。从物是指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。（５）房地产的从权利。从权利是指为助主权利之效力而存在的权利。从权利与主权利的关系，亦如主物与从物的关系，以主权利及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。上一页下一页返回第四节　房地产按揭与抵押（６）孳息。《担保法》规定，债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，否则，抵押权的效力不及于该孳息。（７）抵押物价值保持的效力。抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。上一页下一页返回第四节　房地产按揭与抵押２.房地产抵押权的对外效力（１）房地产抵押权对用益物权的影响。房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保，抵押物的使用价值对其没有影响，因此无论是在抵押权设定前或设定后，抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。（２）房地产抵押权对其他抵押权的影响。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。（３）房地产抵押权对房屋租赁关系的影响。与设定用益物权一样，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效。将已设定抵押权的房屋出租的，租赁关系解除。上一页下一页返回第四节　房地产按揭与抵押（六）房地产抵押权的实现１.行使抵押权的条件房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使。债务履行期届满时，有以下情形的，抵押权人可以行使抵押权：（１）债务人不履行到期债务的。（２）债务人死亡、被依法宣告死亡，其合法继承人、受遗赠人不履行到期债务的。（３）债务人解散或者被宣告破产的。（４）抵押权人未受清偿的其他情形。上一页下一页返回第四节　房地产按揭与抵押２.房地产抵押权实现的方式一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在我国，通常实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式具有透明度高、公平合理、更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展的优点。３.房地产抵押权实现的程序在划拨的国有土地使用权上设定抵押、实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。上一页下一页返回第四节　房地产按揭与抵押（七）房地产抵押权的终止有下列情形的，房地产抵押权视为终止：（１）抵押物灭失。房地产抵押权乃物权，作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征收等原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。（２）主债权消灭。依据《宪法》，抵押权相对于主债权，具有绝对的附从性。房地产抵押权与被担保债权同时存在，债权消灭，房地产抵押权也消灭。（３）抵押权实行。房地产抵押权人对于抵押物房地产已经实行其抵押权，无论其债权是否得到全部