房地产估价教学课件作者左静第九章.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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房地产估价教学课件作者左静第九章.ppt

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第四节　高层建筑地价分摊按照建筑物面积进行分摊的方法，是根据建筑物各部分的建筑物面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积）占整个建筑物面积的比例，来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的建筑物面积除以建筑物总面积。具体计算公式为：上一页下一页返回第四节　高层建筑地价分摊按照建筑面积进行分摊，简便、可操作性强，但也存在问题：建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量地价。它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。２.按照房地价值进行分摊为了克服按照建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量地价的情况，可以根据各部分的房地价值进行分摊。这种分摊方法是根据建筑物各部分的房地价值占房地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的房地价值除以房地总价值。具体计算公式为：上一页下一页返回第四节　高层建筑地价分摊按照房地价值进行分摊比按照建筑物面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值（单价）有差异但差异不很大的建筑物。３.按照土地价值进行分摊上一页下一页返回第四节　高层建筑地价分摊按照房地价值进行分摊的方法仍然存在上述的假设用途、面积、空间布局、装饰装修等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。更为合理的分摊方法就是根据各部分的土地价值进行分摊。这种分摊方法是根据建筑物各部分的土地价值占土地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的土地价值除以土地总价值。具体计算公式为：上一页下一页返回第四节　高层建筑地价分摊某部分分摊的土地面积＝土地总面积×该部分占有的土地份额某部分分摊的地价数额＝土地总价值×该部分占有的土地份额＝该部分的房地价值－该部分的建筑物价值上述讨论的分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，而且适用于同一层或平房的不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊。上一页返回图９-１　临街深度指数修递减率返回表９-１　临街深度价格递减率返回图９-２　各类临街宗地示例返回 * 第九章　土地估价方法第一节　路线价法第二节　基准地价修正法第三节　补地价的测算第四节　高层建筑地价分摊返回第一节　路线价法城镇临街商业用地，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，如矩形土地是较长的边临街还是较短的边临街，梯形土地是较宽的边邻街等价值会有所不同，甚至差异很大。如果要快速且相对科学准确、客观公平地评估出某条街道或多条街道所有临街土地的价值或价格，就需要采用路线价法。一、路线价法的基本原理１.路线价法的概念路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。下一页返回第一节　路线价法２.路线价法的理论依据路线价法认为城市内各宗土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路的利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同是替代原理。只不过在路线价法中以“标准临街宗地”取代了比较法中的“可比实例”，“路线价”可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的“房地产状况调整”。上一页下一页返回第一节　路线价法路线价法与比较法的区别在于：①利用路线价求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”；②先对“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后进行综合；③利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时，估出“估价对象”即所有临街土地的价值，而不是仅估出一个估价对象的价值。３.路线价法适用的估价对象和条件路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。上一页下一页返回第一节　路线价法路线价法被认为是一种高效、低成本、相对科学准确、客观公平地估出许多宗土地的方法，是一种批量估价方法，特别适用于房地产税收、市地重划、房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。二、路线价法的估价程序与方法运用路线价法估价一般分为六个步骤进行：①划分路线价区段；②设定标