房地产估价教学课件作者左静第一章.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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第二节　房地产估价目前，中国规定房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人是注册后从事房地产估价工作３年以上的房地产估价师；资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制；房地产估价报告应当由房地产估价机构出具。２.注册房地产估价师房地产估价师是指通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。一名合格的估价师应具有房地产估价扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。上一页下一页返回第二节　房地产估价具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业胜任能力的要求；具有良好的职业道德，是对估价行为规范的要求。仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果；仅有实践经验而缺乏理论知识，难以对价值或价格做出科学深入的分析和解释。即使理论知识和实践经验都具有，但如果没有良好的职业道德，则估价结果难以客观、公平、合理。３.估价委托人估价委托人是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。上一页下一页返回第二节　房地产估价委托人委托估价、取得估价报告的目的可能是给自己使用，如人民法院委托的司法拍卖估价报告是人民法院自己用于确定拍卖保留价；也可能是给特定的第三方使用，如借款人委托的抵押估价报告是借款人提供给贷款人（如商业银行）使用；还可能是给不特定的第三方使用，如上市公司委托的关联交易估价报告是上市公司披露给社会公众使用。（二）估价目的估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。通俗地说，估价目的是指委托人欲将估价报告做什么用，是为了满足何种需要。任何估价项目都有估价目的，它来源于委托人的真实估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。上一页下一页返回第二节　房地产估价不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围、价值时点、价值类型、估价依据、估价方法以及估价应考虑的因素都可能不同。估价目的还限制了估价报告的用途，针对某种估价目的得出的估价结果，不能用于与其不相符的其他用途。（三）估价对象估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。不仅是房屋、土地、构筑物等常见的估价对象，在建房地产、期房、已经灭失的房地产、房地产及其附属财产、以房地产为主的整体资产等都可能成为估价对象。（四）价值时点上一页下一页返回第二节　房地产估价价值时点是所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格，所以必须指明是估价对象在哪个时间的价值或价格，这个时间就是价值时点。价值时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。它可能是现在、过去或将来的某个时间，通常为某个日期。（五）价值类型价值类型是所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。价值类型主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。上一页下一页返回第二节　房地产估价（六）估价依据估价依据是作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。它主要包括三个方面的文件、资料：一是有关法律、法规、政策和标准等，如《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》，以及《房地产估价规范》《房地产抵押估价指导意见》等；二是估价委托书和委托人提供的估价所需资料，如估价对象的面积、用途、权属证明、历史成交价格、运营收入和费用以及有关会计报表等资料；三是房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和收集的估价所需资料。（七）估价假设上一页下一页返回第二节　房地产估价估价假设是针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假设，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。估价假设的作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告的使用者在使用估价报告时注意有关事项，保护估价报告使用者。（八）估价原则估价原则是估价活动所依据的法则或标准。估价原则主要包括独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。上一页下一页返回第二节　房地产估价估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性认知，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（九）估价程序估价程序是完成估价项目所需要做的各项工作的先后次序。估价程序包括受理估价委托、确定估价基本事项、制定估价作业方案、收集估价所需资料、实