旧村改造项目设计.doc

（一）济南房地产市场现状 “十一五”期间（2006～2010），济南市房地产业经过近几年的快速发展，已经成为济南市重要的支柱产业，随着时间的推移，在这个产业经济体中，房价成为一个万众瞩目的话题，虽然政府近期不断出台一系列的宏观调控政策，并试图通过调整贷款利率等手段来抑制房价，但房价还是居高不下，颇受争议。 近年来全国知名房企如中铁置业、万达集团、保利地产、恒大地产已先后“落户”济南。随着这类龙头企业进驻济南，省会楼市已迈进“大公司时代”，并使济南楼市的整体格局产生变化。大型房企进驻虽说将有助于省会城市建设的多元化发展和城市建设品质的提高，但对于我们中小型本地房地产企业而言这意味着济南的房地产市场竞争会更加激烈。 但作为土生土长的本地房地产品牌企业，与一线地产品牌企业相比，优势和劣势都是相对的。本地讲和外面比突出的优势就是对本地市场比较熟悉，对本地需求比较熟悉。包括熟悉本土的消费习惯，更有利于产品的研发。因此对于本地中小房企而言应当利用自身在资源整合上的优势，包括融资能力、拿地能力、合作模式等多个方面，来寻求自己的发展空间。 1.2010年济南市土地成交情况 从济南市土地储备交易中心了解到，2010年济南市区共成交75宗地块，总共成交5470亩，总成交金额为135亿元。其中国有大型房地产企业成交4916亩，本地中小型房地产企业拿地554亩，国有大型房地产企业土地成交均价为287万元/亩，本地中小型房地产企业土地成交均价为492万元/亩。 从以上数据不难看出国有大型房地产企业不论在拿地面积还是拿地价格上相对于本地房企有着绝对的优势。即便这样国有房企依然在积极寻找更多市场机会，据我们调查结果显示“国企的资金实力比民营企业强得多，尤其是在市场不太好的情况下，民企的资金压力较大，一方面想逢低拿地，一方面又不得不考虑资金因素，可能会力不从心。” 另外本轮宏观调控对首付比例、付款要求等土地出让环节的管理更严格，对资金要求也更高，同时银行信贷方面的不断收紧，使民营开发企业资金压力更大，影响其拿地步伐。“市场不好时，国企的资源优势越凸显。” 由此看来对于大型本地民营房地产企业还好些，规模小的民营房地产企业一次次的调控中始终都有有遭遇洗牌的危险。济南市目前的地价还是比较高、竞争相当激烈，即便有资本市场做后盾，民营房企仍倍感压力。因此，中小型民营房企需要寻找新的思路来解决拿地问题。 2.在售楼盘情况 根据2010年1-12月份的统计，济南市新建商品住房平均销售价格为7725元。业内人士认为，如果将统计范围缩小在二环以内，那么济南楼市的均价在8700元左右。从普通商品住宅每平米的销售均价上看，2010年的楼市均价比2009年的楼市均价涨了628元。我们从其中抽取了23个大型国企房地产开发商项目楼盘做调查，结果显示其平均售价为10536元左右远远高出济南市商品住宅的平均水平。这就说明济南地产开始逐步显示出品牌竞争力的优势，大型房地产企业、具备一定品牌积淀的房企开始在竞争中占据优势。 3.地产企业，尤其是中小民营房地产企业的所面临的问题 从以上两点来看，济南市的中小房地产企业，在哪地成本、土地开发面积以及销售价格上对大型房地产，尤其是国有地产企业来讲，均处于劣势；造成这种状况的主要原因是企业民营中小房地产企业与大型房地产企业,特别是国有房地产企业相比,具有与生俱来的诸多劣势: 第一、融资困难,渠道单一，发展机遇缺失。资金是限制房地产企业发展的两个主要原因之一，没有资金就没有土地。中小房地产企业很少能够通过发行债券的融资方式募集资金，能够发行股票上市融资的企业也为数不多。由于担保机构的缺位，向银行贷款也不容易。对于大型的开发商，授信额较高，是银行放贷的主要对象，而银行对中小房地产企业的放贷却比较谨慎，这往往使许多中小地产企业必要时在资金融通上陷于被动。也就是在资金融通上的优势，央企背景的房地产公司在土地市场上一掷千金，有他自身的优势——充足的资金来源，良好的政府资源，再加上迫切做大做强的愿望，使得他们不可避免的在房地产开发的原材料-土地上一争高低，尤其是中心城市的核心地段。 另一方面部分自有资金不足的中小房地产企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，甚至引发负面的连锁反应。 第二、缺乏战略管理能力。大部分中小企业的发展战略严重缺乏基础，盲目追求企业扩张，与企业资源不相适应。战略的目标与企业当前的经营状况相距甚远。这样的战略对于中小房地产企业的危害程度，有时甚至比没有发展战略更大。有的民营中小房地企业的战略思想模糊，面对市场的转型以及不断变化的外部环境，中小房地产企业如果没有明确的战略管理思路，战略思路不能及时地做出调整，就极易在市场中迷失方向。 第三、组织管理能力较差。对