房地产经济学教学课件作者李伟华3.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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第四节房地产市场分祈 2.对专业市场的分析对某个细分的专业房地产市场的分析内容主要包括供给量、需求量及其相互平衡关系。供给量的分析包括当前供给量分析和潜在供给量分析。当前供给量分析主要运用市场调查方法，调查当年房地产的竣工量、已获得销售许可证的数量及其平均销售周期、历年剩余的在售量，综合得出当前实际供给量。潜在供给量分析主要依据政府审批开发项目过程中所形成的各种数据资料，具体可以使用管道分析法。上一页下一页返回第四节房地产市场分祈运用现有土地供给量估算新增房地产供给量。土地供给量主要由两部分组成:一是规划为市区的需要征收的农村集体土地，一是城市建成区内再改造整理的存量土地，包括旧城改造和工业仓储改变用途等。通过调查获得上述数据后，按照政府规划可知不同用途的土地在总供给量中的比例和面积，根据各用途土地面积和平均容积率可以计算各类房地产供应量。市场分析不仅要分析供给总量，还要分析供给结构。在对城市特定区域进行市场分析时，要将该区域的房地产产品按照户型、面积、价位进行分类，分别计算其供给量。在对城市的各个区域进行供给量结构分析后，可以对各区域的供给量进行对比分析，找出房地产供给的区域特征。上一页下一页返回第四节房地产市场分祈需求量的分析包括需求潜力分析和需求偏好分析。需求潜力分析可从人口、家庭规模和收入等方面进行。根据人口资料分析需求量，首先要预测新增人口数量和人均建筑面积，得出新增人口需求的面积，加上原有人口改善生活质量需要增加的面积和拆迁改造安置用房的面积。运用人口数量分析房地产需求要辅之以人口结构、家庭规模以及政府住房政策等影响因素。居民收入的多寡决定了实际的房地产购买力，因此可根据收入分析需求并将家庭收入按高低分组，根据市场调查得出不同收入组别的人群能够支付的房屋总价和套型面积，据此推算整个市场有效的房地产需求量。将房地产需求量及其结构和房地产供给量及其结构进行对比，不仅可以分析供给量和需求量是否平衡，还可以分析供求结构是否失衡。上一页下一页返回第四节房地产市场分祈 3.对项目市场的分析对房地产项目进行市场分析就是运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据收集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等方法形成项目的产品定位。市场分析方法中的调查方法包括实地调查法、问卷调杳法、座谈会等。竞争分析(Competitive Market Analysis, CMA)是对特定项目中每个有可能影响其竞争能力的特征因素进行分析和评价。上一页下一页返回第四节房地产市场分祈对房地产项目的市场分析可运用SWOT分析方法。SWOT的含义是优势(Strength) ,劣势(Weakness)、机会(Opportunity)和威胁(Threat)。该方法是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优势和劣势、机会和威胁的一种方法。上一页下一页返回第四节房地产市场分祈四、房地产市场分析的结果房地产市场分析的结果通常用分析报告的形式表现。市场分析报告根据实际需要包括宏观分析、地区分析、专业市场分析和具体项目分析的不同组合内容。一般的分析都要说明房地产市场面临的经济环境、政策环境等外部市场环境。宏观分析方面，要准确描述宏观经济的现状，体现宏观经济的发展态势以及对房地产市场的影响，具体要分析对房地产市场产生重要影响的财政政策、货币政策、价格政策、土地政策、住房政策等。政策分析要预测一个具体的政策对房地产价格、开发布局、产品形式、开发进度、消费等各个层面的影响。视需要还可根据各种信息预测未来可能出台的政策，这种预测比政策的影响分析更加困难。上一页下一页返回第四节房地产市场分祈地区市场的总体趋势分析报告要对地区房地产市场形势进行总体的概括和描述，包括景气状况、房地产市场行情、市场动态、地区政策分析、规划和基础设施的变化，以及各种因素对房地产市场的影响结果等。专业市场分析的结果要明确市场的特征，进行市场细分，确定目标市场，分析市场的各种影响因素。如住宅市场，要能够明确住宅类型、区域分布、户型、消费者特征、需求数量及其结构、供给数量及其结构、影响该类住宅供给和需求的各种因素、价格分布和走势等。上一页下一页返回第四节房地产市场分祈具体项目市场的分析结论一般要说明同类项目的开发结构、开发规模、区域分布、产品质量、产品定位、客户情况等竞争市场环境，明确项目的竞争市场，为确定项目市场定位和产品定位、制定价格策略和营销模式提供依据。总体而言，房地产市场的分析要力求论点明确、结论清晰，能够为政府、开发企业、金融机构、消费者等不同需求主体提供决策依据。上一页返回