房地产市场营销教学课件作者张金环3.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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第二节　房地产市场预测二、房地产市场预测的作用（１）市场预测是房地产企业进行经营决策的前提。现代社会是“快速发展的社会”，市场情况瞬息万变，但市场的变化并非毫无章法，而是遵循一定的规律的。（２）市场预测是房地产经营企业制定营销策略的依据。（３）市场预测有利于提高房地产开发企业的竞争能力。三、房地产市场预测的类型房地产市场预测可以从三个角度去分类：按预测时间长短，可分为短期预测、中期预测与长期预测；按预测对象的范围，可分为宏观市场预测和微观市场预测；按预测方法的性质，可分为定性预测与定量预测。上一页下一页返回第二节　房地产市场预测１. 按预测时间长短划分（１）短期预测的期限通常在一年或一年以内，主要是反映企业生产经营的季节性变动，为当前的生产经营计划提供依据。短期预测目标明确，不确定因素少，预测性强，能为房地产企业近期安排市场、制定营销决策、解决近期内市场中出现的突出问题提供依据。（２）中期预测的期限为一到五年左右，其目的在于制定较为切实的企业发展计划。相对长期预测来说，由于时间较短，不确定因素较少、预测能见度较高。（３）长期预测一般在五年以上，它是有关生产能力、产品系列、服务构成等远景规划的基础。上一页下一页返回第二节　房地产市场预测２. 按预测对象的范围划分（１）宏观市场预测是从整个市场角度，分析总结市场的供求变化及与之相联系的各种因素，涉及的范围大，牵涉面广。（２）微观市场预测又叫地区性预测，是从房地产企业营销活动范围内对市场进行预测。３. 按预测方法的性质划分（１）定性预测。定性预测又称经验判断预测，主要用理论分析和预测者的直觉经验、主观判断对房地产市场的未来发展前景作出估计。（２）定量预测。定量预测又称历史预测，是人们根据已掌握的调查资料和市场信息，利用统计方法和数学模型，对未来一定时期内房地产市场可能达到的数量和数量关系所进行的预测。上一页下一页返回第二节　房地产市场预测四、房地产市场预测原则（１）客观性原则。房地产市场预测实质上是借助历史统计资料和调查研究资料来推测未来。遵循客观性原则，就是在预测过程中，必须从房地产市场的客观实际出发，尊重历史资料，认真分析研究现状，提示其本质联系和必然发展趋势。不唯书、不唯上，要唯实。（２）连贯性原则。所谓连贯性原则，就是把研究未来的发展同过去和现在联系起来。（３）类推原则。世界上许多事物的发展存在着相似性或类似性，类推原则就是根据以往房地产市场营销发展的模式和规律，推测出未来房地产市场营销发展变化的情况。（４）系统性原则。要强调预测对象内在与外在的系统性。缺乏系统性的预测必将导致顾此失彼的决策。上一页下一页返回第二节　房地产市场预测五、房地产市场预测程序１. 确定预测对象和目标市场预测目标是指预测的具体对象的项目和指标，主要是房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间等。２. 收集、整理分析资料资料是预测的前提和基础，资料的多寡及可靠程序对预测结果是否准确有直接影响。确定预测目标后，首要的工作就是广泛收集和系统整理与本次预测对象有关的市场信息资料，包括预测单位内部和外部的历史资料和现实资料两类。历史资料包括历年的社会经济统计资料、业务活动资料和市场研究信息资料；现实资料包括目前社会经济和市场发展动态、生产与流通形势、消费需求变化等资料。上一页下一页返回第二节　房地产市场预测整理资料时，对计算口径、计算方法、时间范围等前后不一致的要进行调整，对受某些非正常因素影响所形成的异常数据应予以剔除。资料的收集和整理力求准确、全面、及时、适用，以便保证预测能顺利开展，提高预测质量。在收集资料的过程中，还要分析筛选，整理出对预测有实用价值的资料和信息。对不完整和不适用的资料进行必要的筛选和调整，保证资料的准确性、系统性、完整性和可比性。对经过审核和整理的资料还要进行初步分析，观察资料结构的性质，作为选择预测方法的依据。影响房地产市场运行有主观、客观多方面的因素：主观因素有服务态度、广告宣传、销售方式等；客观因素有国际国内局势、社会商品购买力、物价水平、房地产商品周期、消费偏好等。对因素进行分析，通常应根据具体情况进行定性或定量分析。上一页下一页返回第二节　房地产市场预测３. 选定预测方法，建立预测模型预测方法和模型的选定应根据预测目标、资料占有情况、准确度要求及预测费用多少等因素来确定。预测模型也叫数学模型，是用以描述经济现象之间关系的一个或一组数学方程式。市场预测模型大致有三类：一是表示预测对象与时间之间相互关系的时间关系模型；二是表示预测对象与其影响因素之间相互关系的相关关系模型；三是表示预测对象与其他预测对象之间相互关系的结构关系模型。市场预测的方法很多，各