房地产估价教学课件作者左静第六章.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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第五节　建筑物折旧（２）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。对于土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限那部分寿命后计算建筑物折旧的。上一页返回第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定一、房屋完损等级评定房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强，既有目观检测，又有定性定量的分析。目前，我国对房屋质量的评定，是以城乡建设环境保护部１９８５年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。１.房屋完损等级标准一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。下一页返回第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定（１）完好房。指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。（２）基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性维修即可修复。（３）一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。上一页下一页返回第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定（４）严重损坏房。指房屋年年失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。（５）危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。２.房屋完损等级的评定方法一般根据房屋各个组成部分完损程度综合评定。（１）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。上一页下一页返回第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定（２）房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。（３）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。（４）房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构，屋面等项的完损程度来确定。上一页下一页返回第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定３.房屋完好率及危险率的计算房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位，评定时则以幢作为评定单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位（包括物业管理企业）的一个重要技术经济指标之一，它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和除以总建筑面积。４.房屋完损等级与成新度房屋的成新度从基础、装修与设备等方面有所区别。十成：建筑期最长不超过５年的新建房屋（特殊情况除外）。上一页下一页返回第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定九成：结构部分：地基基础有足够承载能力，无不均匀沉降；砖墙、屋架等承重构件完好牢固；非承重墙体完好；屋面部渗漏，排水畅通；楼地面整体完好平整。装修部分：门窗完好无损、开关灵活；内外粉刷完整无损；顶棚牢固不变形。设备部分：上、下水管道畅通无阻，卫生器具完好，零件齐全；线路、照明装置完好无缺，绝缘良好；特种设备现状良好、使用正常。八成：部分符合上述九成新条件。七成：结构部分：地基基础有承载能力，有少量不均匀沉降；墙、柱、梁等承重构件基本完好，屋架各部件、节点基本完好。上一页下一页返回第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定非承重墙有轻微裂缝，面层破损；屋面局部渗漏，排水基本畅通；楼地面整体面层基本完好。装修部分：门窗少量开关不灵，玻璃五金少量残缺，油漆尚好；内外粉刷稍有空鼓、裂缝、风化；顶棚少量面层破裂、缺损，少量压条脱钉。设备部分：上、下水管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件缺损；线路和各种照明装置完好；特种设备现状基本良好、使用正