房地产估价教学课件作者左静第七章.ppt

下载文档

4
0
约6.58千字
约 28页
2019-10-13 发布于广东
举报
版权申诉
保障服务

房地产估价教学课件作者左静第七章.ppt

1、本文档共28页，可阅读全部内容。
2、有哪些信誉好的足球投注网站（book118）网站文档一经付费（服务费），不意味着购买了该文档的版权，仅供个人/单位学习、研究之用，不得用于商业用途，未经授权，严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等，侵权必究。
3、本站所有内容均由合作方或网友上传，本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺！文档内容仅供研究参考，付费前请自行鉴别。如您付费，意味着您自己接受本站规则且自行承担风险，本站不退款、不进行额外附加服务；查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档，您可以点击这里二次下载。
4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等，请点击“版权申诉”（推荐），也可以打举报电话：400-050-0827(电话支持时间：9:00-18:30)。

第七章　假设开发法第一节　假设开发法的基本原理第二节　假设开发法的计算公式第三节　假设开发法的估价方法第四节　假设开发法中各项的求取返回第一节　假设开发法的基本原理一、假设开发法的概念假设开发法又称为剩余法、余值法或预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的一种方法。二、假设开发法的理论依据假设开发法的基本理论依据是预期收益原理。其基本思想可以通过下面的案例进行反映。下一页返回第一节　假设开发法的基本原理在规范运作、公平竞争的土地市场上，某房地产开发商欲取得一块房地产开发用地时，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的？首先，房地产开发商会进行市场调查与分析，了解该土地的自然状况、周围环境以及相应房地产市场的发展趋势，以此确定土地利用的最佳方案，并据此测算出未来开发建设过程中需要发生的开发成本、管理费用、投资利息、开发税费等建设成本；根据市场调查分析结果确定开发建设完成后的销售价格以及销售过程中发生的税费。上一页下一页返回第一节　假设开发法的基本原理而获取土地的最终目的是通过土地获取开发利润，在市场机制的作用下，会由于竞争导致开发商不能获得高于正常利润，同时该开发商最可能获得其开发活动的利润底线，即社会上相同或者相似房地产开发建设活动的正常利润。这些数字确定以后，就可以得出开发商能够接受的最高地块价格，它等于预测的开发完成后的销售价格，减去预测的必须付出的各项成本、费用、税金以及应当获得的开发利润后的余额。以上案例之间的关系可以通过如下公式加以反映：地块最高的购买价＝房地产销售价格－（开发成本＋管理费用＋投资利息＋开发税费）－销售税费－正常利润上一页下一页返回第一节　假设开发法的基本原理由该案例可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法则是将通过预测等方法求得的开发完成后房地产价格作为已知条件，需要求取的是土地价格。三、假设开发法适用的对象和需要的条件（一）假设开发法的适用对象上一页下一页返回第一节　假设开发法的基本原理假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产的估价，包括可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧的房地产（包括装饰装修、改建、扩建）。以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。对于有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，则难以采用假设开发法估价。假设开发法还可以用于房地产开发项目投资分析，可以为房地产投资者的投资决策提供参考依据。上一页下一页返回第一节　假设开发法的基本原理假设开发法具体可为房地产投资者提供以下三种数值：（１）测算待开发房地产的最高价格，即房地产投资者获取行业正常利润时待开发房地产的价格。（２）测算房地产开发项目的预期利润，即测算待开发房地产建设后的总收入与待开发房地产的取得成本以及开发成本等费税后的余额，如利润或利润率高于房地产投资者期望的利润或利润率，则认为该房地产开发项目可行。（３）测算房地产开发中可能出现的最高费用，即在假设建成后总收入、预期利润已知的前提下，测算开发建设过程中出现的成本费用的最高额，以利于项目的成本控制。上一页下一页返回第一节　假设开发法的基本原理（二）假设开发法估价需要具备的条件１ 假设开发法运用的内部条件使用假设开发法得出的估价结果，其可靠程度取决于估价过程中的三个方面：（１）坚持房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确设定房地产的最佳开发利用方式，包括用途、建筑规模、档次等。（２）依据房地产市场行情和供求状况，正确测算开发完成后的价值。（３）正确测算后续开发建设的必要支出及应得利润。２ 假设开发法运用的外部环境条件上一页下一页返回第一节　假设开发法的基本原理运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于估价人员对假设开发法本身的运用情况以外，还要求有一个良好的社会经济环境，良好的社会经济环境包括以下几项：（１）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。（２）要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策。（３）要有一个长远、公开的土地供应计划。土地供应的计划，将直接影响房地产市场中土地的供给数量，进而对市场价格产生影响。（４）要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库。房地产信息资料库的作用是方便估价人员能够检索到类似房地产的交易价格、建设成本等信息，并根据其变化趋势，估算估价对象的交易价格和