房地产开发与营销教学课件作者黄国辉第3章.ppt

3-4 房地产开发项目财务评价 3.概率分析 概率分析也称风险分析，它能够克服敏感性分析的不足。概率分析是事先给出各个变量或因素发生某种变动的概率，并根据各种变量或因素的概率分布，来求出房地产开发项目在面临不同风险时获利的可能性大小。 概率分析主要有解析法和模拟法等两种方法。解析法主要用于解决一些比较简单的风险决策问题，当有多个随机变量时，用解析法就十分困难，则需采用模拟法求解。常见的模拟法是蒙特卡洛方法，房地产开发项目经济分析中涉及的变量较多，比较适合于用蒙特卡洛方法进行风险分析。 上一页 返回 表3-1 抽样调查法 返回 表3-2 竞争楼盘调查的内容 返回 表3-2 竞争楼盘调查的内容 返回 表3-3 竞争楼盘调查表 返回 表3-4 房地产开发项目成本费用及投资估算表 返回 表3-4 房地产开发项目成本费用及投资估算表 返回 表3-4 房地产开发项目成本费用及投资估算表 返回 表3-5 现金流量表(全部资金) 返回 表3-5 现金流量表(全部资金) 返回 表3-6 现金流量表(自有资金) 返回 表3-6 现金流量表(自有资金) 返回 表3-7 损益表 返回 表3-8 资金来源与运用表 返回 表3-8 资金来源与运用表 返回 表3-9 总投资估算表 返回 表3-10 销售收入和销售税金及附加表 返回 表3-11 投资计划与资金筹措表 返回 表3-12 借款还本付息计算表 返回 表3-13 财务评价的内容与评价指标体系 返回 表3-14 某投资项目净现金流量表 返回 表3-15 项目净现金流量表 返回 表3-16 项目财务内部收益率相关数据的计算表 返回 表3-17 项目净现金流量表 返回 表3-18 各年还款情况表 返回 表3-19 敏感性分析方法 返回 * * 3-4 房地产开发项目财务评价 二、财务评价的一般步骤 房地产项目财务评价在确定的项目建设方案、投资估算和融资方案的基础上进行，主要是利用有关基础数据，通过基本财务报表，计算财务评价指标和各项财务比率，进行财务分析，作出财务评价。财务评价步骤大致可以分为以下四步。 (1)财务评价基础数据选取计算。通过对投资项目所处的市场进行充分调研和投资方案分析，确定项目建设方案，拟定项目实施进度计划等，据此进行财务预测，选取适当的生产价格、费率、税率、利率、基准收益率、计算期等基础数据和参数，获取项目总投资、总成本费用、租售收入、税金、利润等一系列财务基础数据。 上一页 下一页 返回 3-4 房地产开发项目财务评价 在对这些财务数据进行分析、审查、鉴定和评估的基础上，完成财务评价辅助报表。 (2)财务评价基本报表编制和分析。将基础数据汇总，编制现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇财务平衡表等财务评价基本报表，并对这些报表进行分析评价。在分析评价的过程中，既要审查基本报表的格式是否符合规范要求，又要审查所填列的数据是否准确并保持前后一致。然后利用各基本报表，直接计算出一系列财务评价的指标。 上一页 下一页 返回 3-4 房地产开发项目财务评价 (3)进行不确定性分析。对于影响项目财务指标的主要因素还要进行不确定性分析，包括敏感性分析、盈亏平衡分析。 (4)提出财务评价结沦。按照上述计算的财务评价动态、静态指标以及不确定性分析的结果，将有关指标值与国家有关部门规定的基准值和目标值进行对比，得出项目在财务上是否可行的评价结沦。 三、财务评价报表 房地产开发项目财务评价报表分为基本报表和辅助报表。其中，基本报表包括现金流量表、损益表、资金来源与运用表、财务外汇平衡表及资产负债表等，辅助报表包括总投资估算表、销售收入和销售税金及附加表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表等。 上一页 下一页 返回 3-4 房地产开发项目财务评价 1.财务评价基本报表 (1)现金流量表。现金流量表反映项目计算期内各年的现金流人和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力。现金流量表分为现金流量表(全部资金)和现金流量表(自有资金)。见表3-5、表3-6 . (2)损益表。损益表是用来反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润的指标。损益表应结合投资计划与资金筹措表、借款还本付息表等进行编制，见表3-7所示。 上一页 下一页 返回 3-4 房地产开发项目财务评价 (3)资金来源与运用表。资金来源与运用表根据项目的资金来源与资金运用情况以及国家有关财税规定，反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，不仅可用于选择资金筹措方案，判定适宜的借款及偿还计划，还可用于计算借款偿还期。资金来源与运用