房地产项目管理基础教学课件作者晏旖嫔任务背景.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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０．４　发展方向这种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。４.房地产项目的控制管理房地产项目的控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采取项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。所以，房地产项目控制管理的意义是对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。上一页下一页返回０．４　发展方向０.４.２　房地产项目管理的发展方向１.项目管理理论、方法、手段的科学化２.项目管理的社会化和专业化３.项目管理的标准化和规范化４.项目管理的国际化上一页返回图０-１　房地产项目全过程示意图返回图０-２　房地产项目管理目标体系的构成返回 * 任务背景　房地产项目管理认知 0.1　项目与房地产项目 0.2　房地产项目系统 0.3　房地产项目管理 0.4　发展方向返回０．１　项目与房地产项目０.１.１　项目１.项目的定义及其特征 “项目”一词，被人们广泛地应用到社会经济和文化生活的各个方面。通常，人们用它来表示某种特定的“事件”（即通过某种手段而实现某一预定目标的事件）。在长期的发展过程中，其内涵和外延也在不断地演进，因此，项目的定义有很多种形式，但大多数定义都企图用简单通俗的语言对项目进行抽象性地概括和描述，如许多文献引用１９６４年Ｍａｒｔｉｎｏ对项目的定义：“项目为一个具有规定开始和结束时间的任务，它需要使用一种或多种资源，具有许多个为完成该任务（或项目）所必须完成的相互独立、相互联系、相互依赖的活动。下一页返回０．１　项目与房地产项目但随着项目外延的拓展，已有的项目定义形式不能完整地概括项目所包含的主要特征。所以人们采用描述“项目”主要特征的方式，对“项目”进行严格的定义。如ＩＳＯ１００６将项目定义为：“项目具有独特的过程，有开始和结束的日期，由一系列相互协调和受控的活动组成。过程的实施是为了达到规定的目标，包括满足时间、费用和资源等约束条件。”德国国家标准ＤＩＮ６９９０１将项目定义为：“项目是指总体上符合如下条件的任务：具有唯一性，具有预定的目标，具有时间、财务、人力和其他限制条件，具有专门的组织。”因此，结合现代项目的特点，将项目定义为：“项目是对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。” 上一页下一页返回０．１　项目与房地产项目它具有下列主要特征：（１）项目任务和成果具有一次性。这是项目最主要的特征。（２）项目目标具有明确性。项目目标可分为成果性目标和约束性目标。（３）项目系统具有整体性。（４）项目对象具有确定性。因此，只有同时具备上述四项特征的任务，才能称为项目；相反，大批量的、重复进行的、目标不明确的、局部性的、对象不明确的任务，都不能称为项目。上一页下一页返回０．１　项目与房地产项目２.项目的分类在现代社会生活中，符合上述项目定义及其特征的任务是很多的，也就是说项目的种类很多，最常见的有以下几类：（１）各类开发项目。（２）科研项目。（３）社会项目。（４）国防项目、基础设施投资项目等。从项目的种类来看，项目已经渗透到人类社会发展的各个方面、各个领域，甚至深入到社会的每一个层次、每一个角落，共同形成了项目类型的复杂体系。上一页下一页返回０．１　项目与房地产项目由于项目的种类很多，为了有针对性地进行项目管理，以提高完成任务的效果水平，应对项目进行分类。本书将以项目的最终成果或专业特征为标准进行分类，主要包括：科学研究项目、国防项目、工程建设项目、社会项目、咨询项目等。每一类项目还可以继续细分，如工程建设项目可分为工业建设项目、农业建设项目、房地产建设项目等。建设部按专业将工程项目划分为３３类，与此相应的施工承包企业也被划分为３３类。０.１.２　房地产项目工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产功能（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。上一页下一页返回０．１　项目与房地产项目房地产项目是工程建设项目的一种类型，与一般性项目相比，具有更为复杂的特征。１.房地产项目时间的限定性较强任何一个房地产项目都有较强的时间要求，其主要原因如下：（１）房地产项目的资金占用量较大。（２）市场需求变化较快。（３）市场上同行业竞争激烈。２.房地产项目质量目标要求较高３.房地产项目的费用目标较强上一页下一页返回０．１　项目与房地产项目房地产项目的费用目标较强主要是由于资金的稀缺性和项目的经济性要求所决定的。４.房地产项目具有较强的系统性５.房地产项目具有特定的程序