物业小区住宅电梯费用分摊方法探究.docx

物业小区住宅电梯费用分摊方法探究 □ 肖荣林 何德林 随着城市房地产业的迅速发展和人 民生活水平的不断提高，电梯已成为人 们日常生活必需的乘载工具之一。新建 高层住宅小区的不断增加使电梯在普通 住宅小区使用普及率迅速提高。高层住 宅的电梯费用应该怎么收取，首层业主 交不交电梯费用等问题，一直是困扰业 界和业主的难点和争议的焦点。由此引 发的收费纠纷明显呈上升趋势，因电梯 收费难而导致电梯停用的事件屡有发 生，影响社会安定。而目前无论是国家 二、电梯费用与物业服务费的关系 与划分 物业服务费是指物业服务企业按照 物业服务合同的约定，对房屋及其配套 的设施设备和公共或共用场地进行维 修、养护、管理，维护物业管理区域内 的环境卫生和秩序，向业主（使用人） 所收取的费用。 电梯费用虽由物业服务企业收取， 但与物业服务费有着截然不同的内涵， 有着本质的区别，电梯费用具有代收的 笔者主张电梯费用应全部从物业服 务费中彻底分离出来。分离后，高层住 宅的物业服务费应不高于普通多层住 宅，带电梯的多层住宅与普通多层住宅 执行同价，以充分体现公平合理。 三、目前全国各地电梯费用分摊方 法及其利弊 目前，物业服务企业在收取电梯费 用时，常采用的分摊（收取）方式，主 要有以下几种： 1、按建筑面积比例分摊 物业管理相关法规，还是各地方的物业 性质，一般要求不得盈利。 因为在购房时一般是按建筑面积计 管理相关条例办法，均没有对此做出过 然而，从全国各地实际执行的情况 算款额的，房产资料记录也均能反映建 明确规定。各省市物业收费管理部门关 看，很多省份把电梯的日常维护保养 筑面积数字，且建筑面积是经过相关部 于物业小区电梯费用分摊方法、规定的 费、维修材料费、保险费、电梯管理人 门认定、售购双方认可的无争议的面 政策文件又相当匮乏，有些地方虽有规 员工资等包含在了物业服务费之中，单 积，所以，物业公司通常会将电梯费的 定或办法，但大多都显得支离破碎，不 独计收的只有电梯运行能耗费（用电 总额按照业主住房的建筑面积进行分 够系统，不够科学，要么严重偏向一 费）或能耗费和年检费。这就是高层物 摊，不管你是几楼的，家庭常住人口有 方；要么看似公平，实则偏颇；要么硬 业和带电梯的多层物业服务费大幅高出 多少，一律按照建筑面积多少计费（如 性规定，缺乏说服力。笔者经过多年的 普通多层物业服务费的根本原因。 常州等地）。 调查、测算、探究、验证，提出了一套 这种分摊办法因计算简单，貌似合 相对科学、系统的物业小区电梯费用分 理，历史形成，所以在全国使用最为广 摊方法，以供政策制定机关决策和业界 泛。但其实明显不合理，住房面积大小 参考。 与电梯费用没有直接和必然的联系，按 一、电梯费用的概念界定和包括的 面积分摊沿用了收取物业服务费的思维 主要项目内容 电梯费用全称应为电梯运行维护 费，是指住宅电梯的日常运行以及维护 所发生的费用总和。主要包括运行电 费、日常维护保养费、年检费、维修材 料费（加换油、配件更换、检验电器 等）、保险费、电梯管理人员工资等。 但不包括电梯的大修（修理费用每次在 1万元及其以上的）、更新改造及折旧 费用。 和方式，很不科学。 2、按家庭常住人口数量分摊。 电梯的运行的频次与人口数量有者 必然的联系，因此物业公司通常会将电 梯费的总额按照业主的家庭常住人口数 量进行分摊，不管你是几楼的，还是建 筑面积多少，一律按照家庭常住人口进 行分摊（如沈阳市物价局下发了《关于 进一步明确高层住宅楼电梯收费问题的 通知》，规定电梯运行服务收费标准为 12 价格天地  PRICE AND MARKET 12元/人· 月；大连规定4元/人 · 月 等 等）。 这种分摊办法虽然突出了人是使用 电梯的主体，找到了与电梯费用相关的 直接因素，与按面积分摊相比更趋于合 理，但忽视了电梯费用与电梯持续运行 时间的直接关系，只能说合理程度接近 物业公司核算，为了不致亏损，大多以 单次运行最高成本作为计费单价，为了 简单化，又不区别住户层高；再加之上 下班时间下上楼的业主相对集中，一卡 开门，多人乘梯，又无法阻止；不同楼 层同方向乘梯，该谁付费，时间一长， 买卡的人越来越少；如果设定单次刷卡 要决定性因素的有两项，一是乘梯的人 数，人数越多，使用电梯次数愈多，电 梯费用愈大；二是电梯爬升的高度，高 度越大，电梯单次运行时间越长，消耗 电能愈多。二者均与电梯费用成正比。 而两者复合分摊的关键是合理确定楼层 差价和常住人口系数。 一半，还有接近一半的不合理。 直上直下，虽对购卡人合理，但会造成 3、怎样合理确定楼层差价和家庭 3、按楼层的高低收取 能源浪费，大家出行不便，最终也将伤 常住人口系数 电梯的运行时间（费用）与楼层高 及住户的经济利益而不受大家欢迎。 电梯费用