房地产建设项目管理概论教学课件作者赖笑第4章.ppt

图4-3 1 返回 图4-3 2 返回 图4-4 返回 图4-5 返回 表4-3 1 返回 表4-3 2 返回 图4-6 返回 表4-4 1 返回 表4-4 2 返回 表4-5 1 返回 表4-5 2 返回 表4-5 3 返回 ④工程师在收到承包方送交的索赔报告和有关资料后28天内未给予答复或未对承包方作进一步要求，视为该项索赔已经被认可； ⑤当该索赔事件持续进行时，承包方应当阶段性地向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。索赔答复程序同③④规定相同。 (2)承包方未能按合同约定履行自己的各项义务或发生错误给发包方造成损失，发包方也应按以上各条款确定的时限向承包方提出索赔。 对上述具体规定归纳总结，结果如图4-4所示。 第五节 施工阶段的投资控制 上一页 返回 一、项目成本控制的关键环节 项目管理的投资控制最明显的缺点是：成本控制的各个环节没有相应的控制措施或是措施不到位。其后果是工程项目在建设过程中无法进行投资偏差分析与控制。 下面以项目开发的各个阶段来粗略说明项目成本控制的要点。 (一)投资决策阶段的成本控制 1.加强项目可行性研究 要利用足够的时间按照正常程序细心进行项目可行性研究报告的编制工作，打破只是将报告作为资料报建、存档的传统习惯。 在此期间，需要充足的相关数据资料和工作时间，并对其进行细致的分析和优化，其中包括市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评价、风险分析等方面的内容。 第六节 投资控制应用措施 下一页 返回 2.科学开展项目投资估算的编制与审核工作 投资估算是拟建工程编制项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，同时是项目决策的重要依据之一。 (二)设计阶段的成本控制 1.公开择优选择设计单位 选择设计技术力量优秀的设计组织和确定经验丰富、综合技能全面的设计项目负责人。公开招标设计单位，脱离当地设计界的人事关系网。 2.提高设计的经济合理性 (1)推行标准设计与限额设计，做好设计方案的优选工作。依据可行性报告中的投资估算额来控制初步设计，利用初步设计概算审定投资额和工程量并分解到各个专业，再分解到各个单位工程和分部工程，每个专业在保证功能的前提下， 第六节 投资控制应用措施 上一页 下一页 返回 按照上阶段分配下来的投资限额控制各阶段的设计；施工图设计是最后的细化阶段，更是需要上阶段分配下来的投资限额进行细致的设计，设计深度应达到施工工艺和建筑材料优选合理的程度。 (2)做好设计概算的编制与审核工作。 设计概算是从最基本的单位工程概算编制开始逐级汇总而成的，分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设工程总概算三级(图4-5)。总概算是从项目立项开始到竣工交付使用整个过程的全部建设费用。 (3)完成施工图预算的编制与审核工作。施工图预算是设计阶段的最后一道关口，其编制深度细化到不仅需工程量准确、材料分析正确，而且还要在审核过程中由各个相关单位、部门进行综合会审、优选，反复调整后最终定稿。其中包括专业间的融合度审核、各个定价材料的品牌及价格、拟专业分包项的预算与审核等，为以后各个环节的成本控制打下基础。 第六节 投资控制应用措施 上一页 下一页 返回 建议施工图预算时间一般不要少于两个月的时间(相对于一个十万平方米的一般商业住宅项目来说)。 (三)招投标阶段的成本控制 1.招投标环节的成本控制要点 招投标环节的成本控制涉及工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书的制订，重点在于评标。 招投标环节成本控制的三个要点归纳见表4-3。 2.施工招标阶段的成本控制 (1)编制符合工程实际的标底价格。标底价格依据项目施工图预算为基础进行编制，打破“秋后算账”的无计划、无预算的初级无意识管理模式，取消缺点相对较多的综合取费方式。 第六节 投资控制应用措施 上一页 下一页 返回 (2)合理使用固定总价、固定单价、可调总价的方式。 ①对于工期短、工程量较小的单项工程尽可能使用固定总价的方式。 ②对于工期长、工程量大的项目采用固定单价或可调总价的方式；拟分包项目，在总承包合同中明确规定、注明，合理规避以后的合同风险。 ③对于施工工艺简单、工期短、工程量难以确定、现场签证工作较多的项目，采取成本加酬金的方式；尽可能少用现在常用的综合取费定总价的方式。 (3)做好项目组织和项目经理选择。现在很多项目管理组织还继续延续以往的挂靠管理形式，表面上是一个管理正规的名牌大公司，实质上组织当中占相当一部分的是挂靠的民间小包工队，利用靠、托、赖等不正当的方式进行竞争。 第六节 投资控制应用措施 上一页 下一页 返回 企业必须采取招标前期加大项目组织考