房地产估价教学课件作者左静第二章.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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第三节　房地产价格的影响因素同一街道的商业房地产，位于向阳面与背阳面不同，价格会有所差异。２）距离：房地产与相关场所的距离对其价格有较大影响。３）朝向：住宅的朝向主要影响到采光和通风。一般认为“南方为上，东方次之，西方又次之，北方不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。当然，如果住宅北向面对的是美丽的山景、海景时，其价格往往比同楼层的其他朝向高。４）楼层：楼层影响到采光、景观、噪声、便捷、安全等。住宅楼层的优劣通常是按照总楼层数和有无电梯来区分。一般而言，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层较差。有电梯的中高层住宅，楼层越高，景观及空气质量越好，价格越高。上一页下一页返回第三节　房地产价格的影响因素对于商业用房而言，楼层更是重要因素，不同楼层之间价值差异很大。通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房。（２）交通条件：交通条件对房地产价格的影响，可分为道路状况、交通工具、交通管制情况等。对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁等；而工业企业通常需要大量运进原材料及燃料、运出产品，需要满足相应的公路、铁路和水运等交通条件，如需要与公路交通干线相邻，要有通航河道且有专用码头等。（３）周围环境和景观：周围环境主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。上一页下一页返回第三节　房地产价格的影响因素不同房地产对周围环境的要求不同，如商业房地产要求周围环境繁华热闹，居住房地产要求周围环境优美幽静，商务办公房地产要求周围环境整洁气派等。另外，房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等对房地产价格也有影响。（４）外部配套设施：外部配套设施对住宅价格的影响较大。其中生活服务设施包括商店、超市、菜市场、银行、邮局等；教育配套设施包括中、小学和幼儿园、托儿所等。２.实物因素（１）土地的实物因素：土地的实物因素包括土地的面积、形状、地势、地形、土壤、地基、土地开发程度等。上一页下一页返回第三节　房地产价格的影响因素１）面积：两块位置相当的土地，如果面积相差较大，它们的单位价格会有差异。一般而言，土地面积过小则不利于经济使用，故单价较低；而土地面积过大，单价也可能较低。２）形状：土地形状是否规则，对地价也有影响。形状规则的土地主要是指正方形、长方形的土地。形状不规则的土地不能有效利用，其价格一般要低于形状规则的土地。３）地势：在其他条件相同时，地势高的房地产价格高于地势低的房地产价格，因为地势低不仅易潮湿、积雨水，而且还会影响建筑物的气势和可视性。气势和可视性对写字楼和商铺很重要。上一页下一页返回第三节　房地产价格的影响因素４）地形：地面的平坦程度等会影响房地产的开发建设成本、利用价值及景观，从而影响其价格。土地平坦价格则高；反之，则低。但如果土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。５）土壤：如果土壤受到污染，则需要一定的处理费用，增加房地产的开发成本和消费成本，因而会降低地价或房价。６）地基：指地基的承载力、稳定性、地下水位等。对于建设用地来说，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，则低。７）土地开发程度：一宗土地的周围基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响显而易见：完熟程度高的地价高于完熟度低的地价。上一页下一页返回第三节　房地产价格的影响因素基础设施完熟程度依次为“三通一平”“五通一平”和“七通一平”。（２）建筑物的实物因素：建筑物的实物因素包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、防水保温、维修养护情况及完损程度等。１）建筑规模：建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格也有所影响。规模过小或过大，都会降低其价值。２）外观：建筑物外观包括建筑高度、体量、造型、风格、色调等，对房地产价格尤其是商务办公房地产的价格影响较大。上一页下一页返回第三节　房地产价格的影响因素因为形象在商业活动中非常重要，而公司办公场所的形象则直接影响公司的形象，所以有良好外观形象的商务办公房地产会大大吸引实力强的企业。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，外观单调、呆板甚至令人压抑，则价格就低。３）建筑结构：由于不同结构建筑物的造价不同，稳固性和耐久性也不同，因此不同结构的建筑物的价值会有所不同，特别是在地震多发地区更是如此。４）设施设备：建筑物的设施设备是否齐全、完好，对其价值有很大影响。上一页下一页返回第三节　房地产价格的影响因素住宅的供水、排水、供电、供气设施的完善程度，小区智能化程度，通信、网络等线路的完备程度，公用电梯的设置及质量等