房地产估价教学课件作者左静第五章.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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第七节　收益法应用举例收益还原法是将估价对象未来每年预期的纯收益（正常年纯收益），以一定的还原率还原为评估时日房地产价格的方法。此次评估主要考虑房屋整体租赁收益这种情况，步骤如下：（１）房地产年总收益＝房地年租金＝日租金×３６５×收益总面积×出租率×有效使用面积比例（２）房地出租年总费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金（３）房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用（４）房地产总价格＝房地年纯收益÷r×［１－１／（１＋r）n］详细过程如下：上一页下一页返回第七节　收益法应用举例１.确定房地年总收益２.房地出租年总费用（１）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金的３％，则：管理费＝房地年总收益×３％＝２．０１（万元）（２）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修费，按建筑物重置价的２％计算。该建筑物为钢筋混凝土结构，取单位造价为１５００元／ｍ２。重置价（含简单装修）＝每平方米单价×总建筑面积上一页下一页返回第七节　收益法应用举例（３）保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率１‰计算，则：保险费＝建筑物重置价×１‰＝０．０５（万元）（４）税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。１）房产税：依据税法及当地税务部门资料。２）营业税：营业税取年租金的５％。３）城市维护建设税：为营业税的７％。）教育费附加：取营业税税额的３％。房地出租年总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金上一页下一页返回第七节　收益法应用举例３.房地年纯收益房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用４.计算待估房地总地价总房地价＝房地年纯收益÷r×［１－１／（１＋r）n］上一页返回图５-１　用现金流量图表示的报酬资本化法返回表５-１　出租房地产求取净收益需要扣除的费用项目返回 * 第三节　净收益的测算二、营业型房地产净收益的求取营业型房地产是以营业方式获取收益的房地产，如旅馆、娱乐中心、汽车加油站、工厂、农场等。其净收益的基本公式为：净收益＝经营收入－经营成本－经营利润这类房地产的最大特点是房地产的所有者同时又是经营者，房地产的租金与经营者的利润没有分开。因此，测算房地产的净收益要用经营收入扣除归属于其他资本或经营的收益。三、求取净收益时的相关问题在求取净收益时需要注意以下几个问题：上一页下一页返回第三节　净收益的测算（１）作为房地产估价依据的净收益是由房地产产生的，其他要素产生的收益应剔除。（２）净收益必须能持续、稳定地产生，即短期的租赁收入、一次性转让收入等不能作为资本化的基础。（３）用来估价的房地产净收益是客观净收益，所以估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等都应采取正常客观的数据。（４）有租约的房地产应考虑租约的影响，即租赁期内的租金应采用租约约定的租金，租约期外的租金应采用正常的客观租金。四、收益期的估计收益期限是估价对象自价值时点起至未来可获收益的时间。上一页下一页返回第三节　净收益的测算收益期限应根据估价对象的不同，在房地产自然寿命、法律规定（如土地使用权法定最高年限）、合同约定（如租赁合同约定的租赁期限）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。房地产的剩余经济寿命是指自价值时点起至房地产经济寿命结束时的时间。具体是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。在一般情况下，估价对象的收益期限为其剩余经济寿命。其中，土地的收益期限为土地使用权剩余使用年期。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地剩余使用年期和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益法公式进行计算。上一页下一页返回第三节　净收益的测算对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物的经济寿命与土地使用年期一起结束的，应根据土地剩余年期确定收益年限，选用相应的收益期限为有限年的公式。建筑物的经济寿命早于土地使用年期结束的，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年期土地使用权在价值时点时的价值。建筑物经济寿命晚于土地使用年期结束的，又可以分为以下两种情况。上一页下一页返回第三节　净收益的测算（１）出让合同约定土地使用权期间届满需要无偿收回土地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应的补偿。对于这种情况房地产的价值等于以土地使用权剩余年限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到价值时点的价值。（２）出让合同约定土地使用权期间届满需要无偿收回土地