房地产经济学教学课件作者李伟华2.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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房地产经济学教学课件作者李伟华2.ppt

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表２-１　地租、地价理论发展脉络下一页返回表２-１　地租、地价理论发展脉络上一页返回表２-２　级差地租Ⅰ的形成未考虑土地位置返回表２-３级差地租Ⅰ的形成考虑土地位置返回表２-４　级差地租Ⅱ的形成返回表２-５　绝对地租的形成返回图２-１　边际生产力地租的形成返回图２-２　宏观、中观、微观区位选择范围示意图返回（ａ）宏观区位；（ｂ）中观区位；（ｃ）微观区位图２-３　利润与运费的线性函数关系返回图２-４　杜能圈示意图返回图２-５　六边形城市空间分布模型返回图２-６　城市土地区位因素体系返回 * 第三节区位理论 (3)政府对土地微观区位选择的调整。为正确引导各微观经济利益主体的行为，规范其在土地利用中的市场竞争秩序，提高土地的利用效率，国家和各级政府应以土地所有权者或管理者的身份实施其调控职能。具体的调控手段和途径为:①可运用土地利用规划来约束和规范各土地使用者的选择行为，将其纳入国家宏观优化配置土地资源的轨道中。②利用经济手段，主要是运用地租机制或税收政策来引导各用地者的用地行为。这些政策措施可对各微观经济利益主体的土地使用决策产生明显影响，促使城市土地空间布局得到优化，使全社会获得最大的经济效益、社会效益和生态效益。上一页下一页返回第三节区位理论 4.区位选择的注意事项房地产开发投资量大，回收期长，投资地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。由于区位选择对房地产投资决策的成败具有重大影响，所以，在选择区位过程中必须进行大量的市场调研和科学的分析归纳，筛选整理，从而作出正确的决策判断。房地产业的发展有赖于地方经济的发展，哪些地方的经济发达，房地产业也随之兴旺。就全国而言，国家区域发展战略及生产力总体布局在这方面起着很重要的作用。国家重视哪些区域城市的发展，哪些区域城市就会成为经济增长的热点地区，从而也必然成为房地产投资的优势区位。上一页下一页返回第三节区位理论在一个城市中，必须对影响区位的环境进行研究。这种研究的内容包括交通状况、地块的规模及形状、地貌、市政配套及区域的发展潜力等。其中对交通状况的研究十分重要。交通状况与区域的发展潜力密切相关，从而也会对市场产生深远的影响。交通滞后，人们不愿去那里购房，房价也不会很高;交通一经改善，人们纷纷去那里购房，房价也就随之上扬。此外，容积率及绿化布置、市场配套的完善与否等因素也会影响到选址的质量。当前，在我国城市房地产区位选择过程中特别要重视三个方面: 上一页下一页返回第三节区位理论首先，注重区位升值潜力的分析。现在，房地产界形成一种共识，即认为并不是越接近市中心搞开发取得的收益越高。选择某地块进行开发，往往要作升值潜力的分析，权衡利弊，在科学的基础上进行决策。其次，选择区位应具有超前意识，特别要注意对交通、服务网点等公共设施的深层分析。如有些开发企业得到某交通线路将要开辟或延伸的消息后，马上对该信息进行了解、摸底、分析、归纳，作出准确判断，确定在沿线某区域选址开发，结果取得较高收益。再次，选择区位要运用定量定性相结合的办法，任何地块均无法用好或坏予以简单的判断，对区位的选择只能以定量和定性相结合的办法才能作出合理判断。上一页下一页返回第三节区位理论定量在这里是指价格的判断，由于不同区位价格不一，不宜用较恒定的价格来划分选择地块的标准，高房价、高地价是相对而言的。定性则指某地域开发项目性质的确定。定量和定性相结合，混合分析地块的区域特征、周边环境、交通状况、价格情况、增值潜力等各种相关因素，才能准确选址，为成功投资奠定基础。上一页下一页返回第三节区位理论 (三)土地区位与房地产业发展 1.区位理论在房地产业发展中的作用区位理论为房地产业的发展提供了理论指导，房地产业的发展必须遵循土地区位规律。在宏观方面，为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进房地产业的健康发展，必须使不同地区地段的所有土地获得最佳用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。这些都决定了房地产业的发展必须遵循城市土地区位规律。在微观方面，房地产企业为了实现利润最大化，必然要寻找最佳的城市土地区位，购买能够取得最大效益的区位土地，而事业单位、机关和居民也会寻找经济上能承受又适合自己活动的最佳位置的房地产。上一页下一页返回第三节区位理论可见，无论从宏观角度，还是从微观角度，土地区位理论都对房地产业的发展起到积极的指导作用。从城市发展的历史来看，城市土地区位开始是自发形成的，随着工业化、城市化的发展，城市土地利用中不利的即消极的外部因素的产生、发展及其日益累积，引起了社会的注意并开始由政府加以一定程度的控制。城市土地区位的形成越来越受到人