房地产经济学教学课件作者李伟华4.ppt

第4章 房地产价格 4.1 房地产价格概述 4.2 房地产价格构成 第一节 房地产价格概述 一、房地产价格的含义和特点 1.房地产价格的含义 房地产价格是建筑物连同其所占土地的价格，是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产经济价值(交换价值)的货币表示。房地产价格的形成原因来源于两个方面:第一，从规划设计、土地开发到房屋施工安装等过程凝结了物化劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值。第二，资本化的地租。土地是一种特别商品，土地价格不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格。在拥有土地所有权的情况下，土地价格的计算公式为 下一页 返回 第一节 房地产价格概述 2.房地产价格的特点 房地产价格与一般商品价格相比，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处是:①两者都是价格，用货币表示。②两者都有波动，受供求等因素影响。③两者都按质论价，优质优价，劣质劣价。房地产价格与一般物价的不同，体现了房地产价格的特征。 由房地产商品本身的特殊性和上述房地产价格的基本特征，引申出房地产价格的具体特点: (1)房地产价格具有区位性。区位对房地产价格的影响可体现在两个方面:一是地区性，主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。二是地段性，主要表现为同一城市市区范围内，不同地段之间存在较大的房地产差价。 上一页 下一页 返回 第一节 房地产价格概述 (2)房地产价格具有明显的权利价格特征。由于房地产本身空间的固定性和不可移动性，不像其他商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。房地产权利包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利组成的。房地产所有权是最完全的、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。同时，又由于房地产使用价值的多样性，对于同一种房地产不同的人所需要的用途是不一样的，相应所需要的权利也就不一定相同，因而可以分享同一房地产的不同权利，这就形成不同权利价格，例如所有权价格、租赁权价格等。 上一页 下一页 返回 第一节 房地产价格概述 (3)房地产价格具有个别性。 ①由于存在房地产的不可移动性、数量固定性、个别性，所以，没有完全相同的房地产，除了地理位置绝对不可能相同外，在建造条件、建造标准、设施配套等方面也往往千差万别。 ②房地产商品不能够进行样品交易、品名交易，房地产价格如何，主要受交易主体之间个别因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动等)的影响。不同的交易主体，会产生不同的房地产价格。 (4)房地产价格是在各种因素长期综合作用下形成的。一宗房地产通常与周围其他房地产构成某一特定地区，但该地区并非固定不变，其社会经济位置经常处于变化过程之中; 上一页 下一页 返回 第一节 房地产价格概述 同时，房地产价格的变化，不仅影响经济的发展，而且还涉及广大人民的生活，涉及社会生活和政治局势等方面。 (5)房地产价格呈现较明显的增值。随着人口增加、经济社会发展和人民生活水平的提高，房地产价格在总体上呈不断上升的趋势。房地产价格的上升呈波浪形而不是直线形。造成房地产价格具有增值性的最主要原因是:土地资源的有限性及土地投资的积累性;房地产开发建造周期长，投资风险大。 (6)房地产价格具有多种表现方式。一般商品的交易方式主要是买卖，售价比较单一。 上一页 下一页 返回 第一节 房地产价格概述 二、房地产价格的基本分类 根据不同的标准，可以对房地产价格进行多种分类。 1.按权属形态划分 房地产价格可以根据权属形态的不同划分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格两大类。房地产所有权价格特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房(增量房)买卖价格和存量房买卖价格。通过将商品房买卖的所有权由卖方转移到买方，体现了房地产产权关系的变化，所以俗称为“产权价格”。这类价格在目前商品市场上占主导地位。房地产他项权利价格可细分为租赁权价格(通常称为租金)、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典当权价格等，它们都是从房地产所有权价格派生出来并与之有密切联系的价格。 上一页 下一页 返回 第一节 房地产价格概述 2.按物质实体形态划分 从房地产总体的物质实体划分，房地产价格可以分为三种:物质形态土地、单独的房屋建筑物与“连房带地”的房地产整体。与此相应也可分为土地价格、房屋建筑物价格、“连房带地”的房地产价格。土地价格包括土地所有权价格(在中国特指对农村集体土地征用时的补偿价格)、土地使用权出让和转让价格。 3.按形成方式划分 根据价格形成的方式不同，房地产价格可以划分为理论价格、评估价格和实际成交价格三种类型。 上一页 下一页 返回 第一节 房地产价格概述 这里所说的理论价格是经济学理论中认为的房地产“公开市场价值”，即如果将该