房地产营销概论（第2版）教学课件作者陈港第3章.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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谢谢观赏第三章购房者的需求分析 1 2 3 3 第1节购房者对环境的需求分析第2节购房者对小区功能需求的分析第3节购房者对房屋产品需求的分析返回第1节购房者对环境的需求分析环境指的是楼盘周围的物质和非物质的生活配置。前者指如山、水、电、气、电活、电视等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、超市、宾馆、体育场馆、集贸市场、餐馆等生活配套;后者指的是区域历史沿革、区域形态特征(商业中心、工业中心、学院社区等)、人口数量和素质所折射出来的人文环境和生态环境等。环境是位置周围的具体生活气氛，是决定地点优劣的一个外在关键因素。同样的地点，交通不一样，地价就不同，位置和环境再好，如果地点偏远，房价也很难高高在上。和其他商品不一样，楼盘的地块情况是楼盘价值不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。而一个地块的价值往往是地点、交通、位置和环境综合作用的结果。下一页返回第1节购房者对环境的需求分析 3.1.1 适居性(基本物质性需求) 消费者需求的反映首先指向对商品本身的需求。对商品本身的需求又首先表现为对商品使用价值的需求。使用价值是商品的物质属性，也是消费者需求的基本内容。人的消费无论侧重于满足人的物质需求，还是心理需求，都离不开特定的物质载体，且这种物质载体必须具有一定的使用价值。因此，消费者需求首先表现为对商品使用价值的需求，它包括商品的基本功能、质量、安全性能、方便程度等。购房者对环境的需求首先表现为对房屋的适居性的需求，它是房屋使用价值最直接的体现卫生、安全、方便和舒适是购房者对房屋的物质性需求，也是最基本的需求。上一页下一页返回第1节购房者对环境的需求分析购房者对卫生的需求表现在两个方面:一是环境卫生，包括房屋周围如垃圾收集、转运及处理等方面;二是生理健康卫生，如房屋建筑的日照、通风、采光、噪声与空气污染等方面。在中国大部分的古建筑中，都是坐北朝南，也就是把正门开在南方，而不开在北方。考古发掘资料也证实先秦及至以后的寝宫都城等，都是以南向作为主要朝向的。历代大型陵寝也多以南向为主。建筑群体的主要中轴线往往就是南北中轴线。时至今日，中国人挑选住房，还总是以朝南为最佳，历来形成的以坐北朝南住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买朝南房”的需求心理。这种“坐北朝南”的选房习惯正是反映了购房者对房屋日照、通风、采光等方面的需求。因为建筑朝向的选择，涉及当地气候条件、地理环境。选择的总原则是:要满足冬季能争取较多的日照，夏季避免过多的日照，并有利于自然通风的要求。上一页下一页返回第1节购房者对环境的需求分析中国地处北半球中纬度和低纬度地区，由这种自然地理环境所决定，房屋朝南可以在寒冷的冬季背风朝阳，避免对着冬季主导风向，以免热损耗过大，影响室内温度。夏季则迎风纳凉。坐北朝南的房子，冬暖夏凉，光线充足，即使在冬天，阳光也一样能照射到房间的深处，令人有明亮温暖的感觉。此外，太阳光谱中的紫外线，有杀菌及改善室内卫生条件的效果。在冬季各朝向居室内接收紫外线，以南向、东南和西南朝向较多，东、西朝向较少，大约只有南向的1/2。东北、西北和北向的居室，接收紫外线更少，大约只有南向和东南向的1/3左右。这是日照时间少或没有日照，仅接受天空中散射辐射中的微量紫外线的缘故。因此，从接收紫外线多少来考虑，南偏东45 °到南偏西45°朝向的范围内为较佳的建筑朝向。而且，这种坐向的屋宅，到了夏季，当太阳升到接近头顶的上空之时，屋内也受不到强烈日光的照射。上一页下一页返回第1节购房者对环境的需求分析安全的需求在需求层次里面也是人的最基本的需求之一，购房者对安全的需求也表现在两个方面，一是人身安全，如小区安全、交通安全等，二是治安安全，如防盗、防破坏等犯罪防治。方便的需求主要是指居民日常生活的便利程度，如购物、教育、户内户外公共活动(老人健身、儿童游乐等)、娱乐、交通等，包括交通的便利状况和各类各项设施的项目设置与布局。交通指的是楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、飞机、地铁、公路等。它表示楼盘所在地区与周围各地方的交通联系状况，表明进出的便捷程度。在具体说明时，我们习惯上将某某商业街、某某火车站和某某城市标志性建筑物等主要商业中心、主要交通集散地的交通方式特别注明。交通实质上是对“点”的修正，是通过外部条件对客观“距离”的人为调整。上一页下一页返回第1节购房者对环境的需求分析舒适的需求内容则更为广泛，既有与物质因素相关的生理性方面的内容，也有社会因素的影响。广义的舒适可以包含卫生、安全和方便在内的与物质因素相关的内容，同时还应包括居住密度、住房标准、绿地指标、设施标准、设计水平等内容。其中，影响居住的舒适度最重要的因素是容积率。容积率是项目用地范围内