依陶阁项目可行性研究报告2005。4[1].4.doc

PAGE PAGE 16 目 录 TOC \o 1-2 \h \z 第一章 依陶阁项目概况 1 第一节 地理位置与交通 1 第二节 项目用地规划要求 1 第三节 初步设计方案 1 第二章 市场调研分析 22 第一节 北京市整体经济形势 2 第二节 北京市经济发展与房地产发展分析 2 第三节 区域内商业物业分析 3 第四节 区域内住宅物业分析 66 第三章 依陶阁相项目可行性研究与分析 9 第一节 方案简介 9 第二节 销售收入及销售计划 9 第三节 项目投资测算 10 第四节 资金筹措及运用 11 第五节 财务可行性分析 12 第四章 商铺投资收益分析 13 第一节 商铺市场定位分析 13 第二节 商铺投资收益分析 14 第五章 项目经营风险分析 16 依陶阁项目可行性研究报告 前言 第一章 依陶阁项目概况 第一节 地理位置与交通 依陶阁项目位于崇文区永外革新里58号，(南距离百荣世贸商城500米)临近市交通主干道南三环路和永定门外大街（正在翻修的南中轴路，今年10月通车）；附近规划设有地铁出口，沿三环路往东3公里可到达北京火车站、京津塘高速公路，乘车60分钟可到达首都机场；往西10公里即可到北京西客站。南三环路与京开、京石等高速公路相通。 沿永定门外大街向南6公里可到南苑机场，向北可连通二环路，并且向北可直到前门、天安门。四通八达的道路使木樨园地区成为北京南城的重要交通枢纽，成为30多路公共汽车及河北、山东、山西、河南长途汽车的集散点。因为该区域交通便利捷，利于大量的车流、人流的集散，非常适合商贸活动的开展。 第二节 项目用地规划要求 第二节 项目用地规划要求 依陶阁项目主要规划指标为： ①1、项目建设用地13000平方米；。 ②2、建筑规模为地上40000平方米以下，建筑控制高度为60米以下；。 ③3、主要出入口方位为项目用地南侧（安乐林路），机动车停车泊位住宅部分平均每三户设有一个停车位，公建部分每1000建筑平方米设有6.5辆停车位。 第三节 初步设计方案 1.、商用部分：所在建筑物位置为B1-F3F4，总面积约为2.65489万平米，具体定位为儿童用品专业市场。B1F1-F3F4每层建筑面积约为560065006350平方米；左右。 2、.住宅部分：所在建筑物位置为F4F5-F16/F45-F14F17两栋南北正向板式高层，总面积约为1.2.11.78万平米，主力户型为两居及三居，每户建筑面积为80-120平方米。； 3、地下停车场：总面积约方米，停车位个数为23900个。 第二章 市场调研分析 第一节 北京市整体经济形势 2003年，北京市国民经济继续健康、稳定发展，保持了近几年快速增的发展趋势：全市实现生产总值3611.9亿元，比上年增长10.5%, 经济增长率连续第5年超过10%, 人均生产总值达到31613元, 比上年增长9.2%,按当前汇率计算,约合3819美元。 2004年上半年，全市实现生产总值1910.3亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15.4%。扣除“非典”对上年基数的影响，经济增长率为13.3%。其中，第一产业实现增加值38.4亿元，同比下降3.1%；第二产业实现增加值703.7亿元，增长18.7%；第三产业实现增加值1168.1亿元，增长14.2%。经济运行增速高位趋稳，结构渐趋平衡，效益继续改善，人民生活水平提高。 2004年上半年经济形势 上述统计资料表明，近两年年北京市经济发展显示出了强大的活力，预计随着国内需求的稳步扩大、经济结构调整的进一步实施，未来几年北京市经商业济环境将更加优越和趋于完善。 第二节 北京市经济发展与房地产发展分析 一1、经济发展与房地产 2003年北京市房地产业稳步发展，全年实现增加值185.3亿元，比2002年增长11.8%，占第三产业增加值比重达到8.4%，占北京生产总值的比重为5.1%。房地产业作为国民经济新的增长点，为北京经济持续、快速、健康的发展做出了积极的贡献，并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下，逐步确立了在国民经济中的支柱产业地位。 二2、经济发展与商业房地产 北京社会消费品零售总额1991年为357.8亿元，2001年为1593.5亿元，平均年增长率为16.27%，2003年社会消费品零售总额为1916.7亿元，占北京国内生产总值50%左右；根据“北京第十个五年计划”，预计在2001年—2005年间，社会消费品零售总额平均年增长率维持在10%的水平，这种稳定的增长率将刺激北京零售