全椒市场报告20130629.ppt

* 目标与约束条件 CONTENTS 项目属性界定 发展战略 整体定位 物业发展建议 目标与约束条件|目标 目标与约束条件|约束条件 目标与约束条件 项目属性界定 发展战略 整体定位 物业发展建议 项目本体分析 城市属性研究 开发环境分析 CONTENTS 本体分析︱城市区位 安徽省 滁州市 全椒县 滁州市，隶属于安徽省，地处安徽省最东部、长江下游北岸、长江三角洲西部。是“长江三角洲城市经济协调会”成员城市及“南京都市圈”核心层城市， 本体分析︱区域环境 滁州市 全椒县 合肥市 南京市 全椒县，隶属于滁州市，地处滁州南部，与合肥、南京、马鞍山三市紧邻，是新滁城副中心城市、南京都市圈核心层城市、皖江城市带东向桥头堡。 本体分析︱区域环境 G42 115km 25km 53km 85km G42贯穿全椒县东西; 离滁州市20km; 离南京市48km； 离合肥市115km; 离马鞍山市85km. 全椒 本体分析︱交通属性 G42 s311 吴敬梓路 椒陵大道 项目所在地 项目所在地位于全椒县主干线椒陵大道东侧，临近另一主干线吴敬梓路。 并且濒临S311，与G42高速仅相距200米，交通路网十分发达。 南京方向 合肥方向 襄河 本体分析︱宗地四至 本案 宗地南侧：仪邦广场，正在施工 宗地北侧：G42高速入口 宗地西侧：正东凯旋名门，售楼处 公开，认购活动开始 宗地东侧：大量安置房，影响项目整体品质 本体分析︱宗地现状 宗地内无景观设施，交通动线比较单一，到达西南角花园洋房的场地不平整。 售楼处周围景观配套比较稀少，道路比较狭窄，整体营销氛围不够，品质较差。 目前无商业配套，正施工完善的商业配套 商业配套 距离襄河仅1公里，南屏森林公园仅1.5公里，项目周边无相应景观资源 景观资源 区域内高等规模，中低容积率 经济指标 地形地貌 交通状况 处于全椒县城的东北部，属于南京都市圈的核心区位 城市层级 缺乏生活配套，交通便利 区域层级 地势平坦，竖向高差有1米左右 离全椒县城仅5公里，交通路网十分发达 地块层级 对本项目的价值点界定 地块属性 本体分析︱小结 项目处于县城东部与北部的交界点，具备高增值性； 坐拥椒陵大道和G42两条全椒主干线。 目标与约束条件 项目属性界定 发展战略 整体定位 物业发展建议 项目本体分析 城市属性研究 开发环境分析 CONTENTS 城市经济是否能对地块做出支撑？ 大盘的可持续发展力能否支撑？ 城市属性︱城市概况 城市属性︱面积与人口 全椒县共辖10个镇，县城驻襄河镇。（襄河镇、古河镇、大墅镇、二郎口镇、武岗镇、马厂镇、石沛镇、西王镇、六镇镇、十字镇）全县面积1572平方公里，2012年人口为46.69万。 县城 G42 经济发展处在全椒县目前处于工业化初始阶段，产业结构进一步优化，第二产业占据主导地位 经济发展阶段及其产业结构特征 通过分析可以看出三次产业结构，第二产业稳步提高，且占据主导地位，由此可见，海安县是一个以工业为主导产业的城市，工业在国民经济中占主导地位。 城市属性︱产业结构 全椒县产业结构所处阶段 ■从09-12年全椒县三大产业比重可以看出，全椒县产业结构调整明显，三大产业比重逐年上升，目前，全椒县第二产业在经济结构中占据了重要位置。 ■全椒县三大产业中第二产业处于主导地位，且稳步提高，促使经济发展越来越迅速；第一产业逐步下降，但仍然占据比较大的比重，说明农业化仍然比较严重；第三产业比例逐步下降，表明现在城市主要以工业快速发展摆脱农业化，并未做到真正的刺激消费。 城市属性︱交通枢纽 G42 京沪高铁 沪汉蓉铁路 京沪铁路 骆岗机场 禄口机场 一小时车程 一小时车程 全椒 公路：G42高速直达南京、合肥 铁路：20公里辐射范围内有沪汉蓉铁路、京沪高铁、京沪铁路等 空运：距离南京禄口机场和合肥骆岗机场仅1小时车程。 河运：襄河通达长江，距离长江最大内陆港新生圩港仅1小时里程。 城市属性︱城市规划 全椒县规划形成“一城、三片区、多组团开发式”的空间结构。 一城：全椒县城； 三片区：城南片区、城北片区、新型工业园区； 多组团主要有：站前组团、土桥水库景区、开发区组团、谭墩组团、城东组团、老城组团、城南组团、物流组团、新型工业园组团等。 目标与约束条件 项目属性界定 发展战略 整体定位 物业发展建议 项目本体分析 城市属性研究 开发环境分析 CONTENTS 政治背景 经济背景 市场背景 税收（抑需求） 个人住房不足 5 年转手交易的全额征收营业税 限购（抑需求） 要求：不限购 信贷（抑需求） 家庭贩二套房首付6 成，利率1.1 倍 政府责任 严格空竹住房价格涨幅 执行不到位将问责约谈 房产政策 保障房（不足供给）