八公山棚户区改造项目策划报告.ppt

价格策略 策略分解——推售策略 核心问题：如何保证项目上半年形象启势；结合工程进度，保证下半年一期产品销售期的前置? 举措： 1、保障明星产品启势，通过高端形象的诠释，推动整个项目品牌。 2、一期产品5月开始推广，7月释放认筹信息； 一期 推售策略： 1、一期分2标段推出，首批房源保证最大量推盘，待热销后实行小步快推的模式，不断加价，最终实现利润。 2、保障首批房源与前期积累客户的高匹配度，最大化推出货量，配以明星产品抬升价格认知，以热销启势。 3、次批推盘仍然以现金流产品为主，适当提价，保证年基本目标达成； 入口广场 采用具有观园气质的小品建筑，与外界环境相互区别，创造出独具一格的欧式风情的入口形象，体现社区业主的非凡身份和进入社区的尊贵感 ，作为观园天下的风情展示广场。 建议售楼部（形象展示区）布置在项目地块东北角； 售楼部是项目实体是面市的第一炮，应大手笔铸就 外围被景观园林示范区包围，售楼部可以是临 建，也可以结合后期单栋楼体布置。 售楼部与样板房展示区可在一栋楼，便于参观。 启动区建议 一期一标段开发地 形象展示中心 5-7月：品牌导入期，社会大众话题进行观园天下企业理念的植入 9月：开盘强销期，密集暖场活动 阶段 目标 说明 要点 品牌导入期 品牌落地，观园天下品牌在八公山全城皆知 线上通过社会话题炒作引爆市场，线上户外，线下现场包装 体现项目形象、公关活动 形象强推期 将项目与城市发展相结合，实现大量客户认知 将“观园天下欧洲理想生活城邦”的产品概念与城市发展配套结合，通过线上、线下途径，成功进一步扩大项目影响力。售楼处蓄客。 形象推广、公关活动 强力蓄客期 现场人气旺盛，持续大批量认筹 通过设外展场，以及大客户“一对一”行销，集中蓄客。 渠道活动、城区巡展，大客户“一对一”沟通行销。 强力认筹期 为开盘积蓄足够的认筹客户 通过客户摸牌，把握客户质量，确保开盘解筹率。 认筹活动 开盘强销期 实现开盘热销，树立项目高品质形象 通过项目热销彻底震撼市场，改变市场格局，引领八公山中高端住宅置业风向 盛大开盘，以活动为主 6月：形象强推期，线上项目形象亮相 9月 2013年5-7月 7月 8月 8月：强力认筹期，客户摸牌，确保客户质量 7月：强力蓄客期，密集活动，大批量蓄客 10月 推广节点轴 （1）多渠道蓄客策略 A 、2013年5-7月，做为品牌导入期，观园天下亮相八公山，高调进入市场，以“37万方欧洲理想生活城邦”为主题，旗帜鲜明的制造欧式品质大盘气势，以“观园天下悬榜10万寻找形象代言家庭”等主题公关活动，在八公山线上线下制造话题，形成广泛口碑传播，让观园天下成为2013年八公山热议的题目。 B、2013年7月，项目售楼处开放，正式接待蓄客，并建立“内抢外拓”的具体执行方案。此阶段线上蓄客与圈层拜访（区商业经营户、重点产业园管理人员）相结合，重点放在八公山地缘性客户深度挖掘。在此基础上，同时启动异地推介蓄客。结合学区、公园概念大势推广，引爆八公山关注度。 C、2013年8月，观园天下正式认筹，释放厢体价格区间，试探客户心理价位，推出认筹优惠政策，密集暖场活动。 D、2013年9月，观园天下首期开盘，借助开盘热销的市场关注度，在持续热销的同时，开始第二轮蓄客工作，通过置地会活动加大圈层传播及老带新力度。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 原则1：线上占位，线下解析；立势一步到位，差异化营销突破 传统的线上广告主打形象，立足于中高端占位，制造口碑效应。 线上广告主要集中于圈层客户所易于接触到的户外大牌，道旗，围挡，配合电视广告。 线上控制投入，主打形象 通过对展示、服务、活动的精心设计、把握，让圈层客户充分体验感知项目的与众不同，引起共鸣。 通过线下的推广，深入解析产品，强化客户意向，放大口碑传播，促进成交。 线下圈层营销突破 项目定位于城市首席欧式大盘，必须力求一次立势到位，避免陷入低端项目的无谓竞争，备受干扰； 营销上必须有所突破与创新，从营销层面上引领市场； 立势一步到位，差异化营销 线上：指大众媒体广告，也就是我们通常在各类公开性的媒体上所看到或听到的广告，如户外、报纸、电视、电台等等。 线下：非大众媒体广告，也叫做终端广告。就是围绕广告卖场、促销所需要及涉及的所有宣传物料，即：单页、画册、插页、说明书、海报、喷画、包装、折页...... 也包括了相关的公关活动。 （2）渠道原则 线上形象第一策略 ——确保能够实现高形象的媒体成为主力投放渠道（户外、电视、平面媒体） 线下价值渗透客户 ——线下第一时间将项目核心价值直效渗透到目标客户 高档KTV 银行VIP 高档健身房 高档酒楼 线下活动：围绕价值渗透为核心的客户汲取 在客户主要来源区进行路演活动；