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郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿 谨呈:郑州亚新房地产开发有限公司 项目顾问工作阶段划分 在过去一个月里,世联专案组进行了如下调研与研究工作 第一阶段工作回顾 项目概况 项目地块位于郑州市二七区南部,地块位于京广路以东,冯庄路与南三环路交汇处。其中,冯庄路为规划路,路宽50-60米; 项目距市中心约20分钟车程; 项目地处佛岗村,约有20余万平米的旧有村民居住性物业及经营性物业。建筑密度较高,人居环境恶劣; 项目地块以西、沿南三环路分布着众多批发市场; 项目地块内有一所中学、小学,南部临黄河科技大学。 规划的南水北调总干渠位于项目地块南侧,距项目地块约2公里左右。 项目属性界定 项目区域价值定位 都市休闲示范区(URD) Urban Recreatist Demo 项目客户阶段划分 新区大盘的客户群体演变规律 项目物业功能定位 本阶段报告包括四个部分 第一部分:项目总体开发计划研究 运用居住、公建的用地标准,从地块现状、用地规模及外部相邻物业状况、临路状况等四方面对地块资源进行评价 地块资源评价——1、2号地块 地块资源评价——3、4号地块 地块资源评价——5、6号地块 地块资源评价——7、8号地块 地块资源评价——9号地块 各地块优劣势排序总建设用地:1583.2亩、住宅建设用地:1417.3亩 回迁区位置 分期开发原则 第一部分:项目总体开发计划研究 项目开发的产品节奏的变化受到以下诸多因素的影响 测算总原则1 测算总原则2 一期基本测算数据确定——一期总占地201213.64平米,商品房总建面22.68万平米 1.5容积率测算图表 测算结论 测算结论2 项目启动区容积率1.5方案分析 启动区首期物业配比建议 项目启动区物业开发规划示意图 启动区首期测算 二期基本测算数据确定——二期总占地166746平米,总建面24~28万平米 商品房区2.0容积率测算图表 容积率2.0方案分析 三期基本测算数据确定——三期总占地299120平米,总建面46~54万平米 商品房区2.0容积率测算图表 容积率2.0方案分析 四期基本测算数据确定——四期总占地256342平米,总建面44万平米 不同容积率测算图表4商品房区1.8容积率 容积率1.8方案分析 五期基本测算数据确定——五期总占地182001平米,总建面27万平米 不同容积率测算图表5商品房区1.5容积率 项目分期物业配比建议 项目分期测算汇总 第一部分:项目总体开发计划研究 项目商业总体规划原则 第一部分:项目总体开发计划研究 项目分期开发回顾 分期开发策略分解 一期——样本?City Face都市的、现代的形象,是项目一期最核心的主题 标志性建筑——售楼处+会所 中央喷泉休闲广场 入口处时尚休闲商业 Touchable全实景展示区 二期——摩登街区?City Walk都市休闲的生活方式,是项目二期最核心的主题 休闲城市广场 特色商业内街 现场大事件营销活动 全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现 三期——一品空间?City Mix局部颠覆、创新的产品,是项目三期最核心的主题 局部夸张设计的产品 四期——领秀?City Garden 五期——无限?City River社区的总体成熟度,是项目四期、五期最核心的主题 商业、医疗、教育等所有配套配置完备 自然景观的成熟 社区居民生活的成熟 项目整体案名推荐 第一部分:项目总体开发计划研究 政府收益——税收 政府收益——地价上涨天津梅江南片区土地升值研究 梅江南片区土地升值轨迹及各关键驱动因素 政府收益——地价上涨北京东坝片区土地升值研究 东坝片区土地升值轨迹及各关键驱动因素 城市边缘区域地价上涨关键驱动因素 第二部分:项目启动区定位及开发策略研究 世联对本项目启动区在整个项目开发中使命的认识 开发商概况、限制条件、开发目标 项目前期资金投入量大,要做大量的拆迁补偿工作; 项目准备用现有 自有资金 + 融资(银行+ 合作)启动项目。 整体项目预计5年内全部开发完成 开发商概况(二) 项目本体条件的回顾(一) 项目本体条件的回顾(二) 随着郑州作为中原地区服务型经济城市中心地位的不断加强,未来房地产市场将有较大发展空间 从几个主要经济指标看,郑州的“固定资产投入”、“消费品零售总额”、“居民储蓄”、“财政收入”、“城镇从业人员人数”等在全省比例中都在20%以上。 工业主要分布在巩义、新密、新郑、荥阳,比例分别为24.3%、12.4%、12.1%、10.7%,市区为13.8%,其中二七区为2% 各指标表明,郑州市房地产市场目前正处于高速发展阶段,且未来仍具有较大发展空间 客户访谈主要观点总结:多层受欢迎,对高层有一定担心;有较强的购房欲望 客户访谈主要观点总结:南区较陌生,客户区域性较强,追求
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