影响房价的关键三因素.doc

影响房价的关键三因素分析 房价，现阶段热门又敏感的词语，已经成为我们日常生活中一个重要话题。说到影响房地产价格的因素，不同国家地区，以及不同的历史时期影响房价的因素不尽相同，比如突发战争或者地震等自然灾害，抑或某地区发现重要矿产等等，不能一一枚举。如果单纯从影响因素的性质看，一般可以分为社会因素、经济因素和政治因素等。这里，我将就中国现阶段房价，尤其是北京市房价的关键因素进行分析，具体如下： 首先，决定房价高低最重要的因素是人口经济聚集结构。人口经济聚集结构从某种意义上而言决定了城市不同的区位。曾有人说买房子最重要的三点就是区位、区位，还是区位。商服中心、教育学区、公园环境等都属于房价加分因素，而这些都是和人口经济聚集结构密不可分。城市人口密集，城市繁华，自然商服地块价格会高居不下；城市人口多了，适龄儿童增加，导致了学区房的概念盛行；人们因为城市的发展使得自己的生活变的殷实，对居住舒适度的要求不断提高，此时，公园地产的概念便深入人心。 另一方面，长期以来，我们经常被灌输“中国人口多，耕地少，所以房价高”这样的言论，而我并不这么认为。如果中国大部分人口生活在农村地区，且均匀分布，那么中国的房价不会像现在这么离谱。相反，若中国80%以上的人口聚集在北京上海广州三大城市，那么这三大城市的房价一定很高。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢?原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢?一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。 我国人口年龄结构也从一定程度上影响房价。从解放后看，我国人口的第一次生育高峰主要集中在50年代中期至60年代，另一个高峰的到来则是上一拨高峰的人群结婚生子，这个阶段主要从70年代末期至80年代中期。从目前的情况而言，第二个高峰人群处于结婚生子阶段，人口多，那么需要的房子也就增多，这个就是我们经常提到的所谓“刚需”。将来，等“刚需”们的子女成年，或许会带来另一拨的房价高峰。 其次，政策因素往往在短期内决定房价的走向。2011年2月16日，北京限购令发布。北京版“限购令”要求，从2月17号起，对已经拥有1套住房的北京市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。执行限购令至今约10个月，以通州的房价为例，从当初的每平米25000元一路跌至18000元，15000元，13000元，目前直逼万元。搜房网首页直接打出标题：限价令≈降价令，由此可见政策的影响力。 行政区域规划也属于政策因素。2010年7月1日，国务院正式批复了北京市政府关于调整首都功能核心区行政区划的请示，同意撤销北京市东城区、崇文区，设立新的北京市东城区，以原东城区、崇文区的行政区域为东城区的行政区域；撤销北京市西城区、宣武区，设立新的北京市西城区，以原西城区、宣武区的行政区域为西城区的行政区域。宣武和崇文两区在合并之前，虽然地理位置优越，大部分行政区域位于核心位置的二环之内，但是价格一直不温不火，以宣武区核心位置的“中信城”为例，地段极佳，楼盘品质也不错，但价格一直没有重大突破，无法比肩2公里之外的西城楼盘。西城和宣武合并之后，中信城价格一举突破4万元大关，即使在限购令的控制下，价格也没有出现下跌。回想通州地区2010年之初疯涨也是缘于通州新城的概念，由此可见，政策因素对于房价的影响不可小视。 最后，经济发展形势和模式对房价的走向至关重要。如果一个国家贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致内需不足、产能过剩和产业利润低，继而导致富人不想投资实业;城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高。普通民众再被高房价剥削的同时也会跟风买房，以买房为荣，以买房为人生目标。 面对2008年全球经济