半山半岛项目可行性研究报告.ppt

项目位于三亚核心城区中区的重要景点位置，为首次海南旅行人士的必到景点之一，具有独特的地标性意义。 地块周边整体已经发展得相当成熟，包括成熟的高尔夫场区、经营成熟的酒店业等等，社区的配套随着项目的开发也越发成熟。 具有先天的景观优势，双湾、靠山、高尔夫为房地产开发造就了独特的多元景观效应，这样的优势在整个海南地区都难以复制，具有稀缺性就唯一性。 1、地块的优劣 在项目的地块资源中，地块一及三均可享受到半岛的所有景观资源，包括山、双湾、高尔夫，唯独地块二受到地理位置的影响，除了山景外及部分高尔夫景观，基本没有其他的景观，属于三块地块中价值最低的一块，这将严重影响本项目的盈利率。 2、容积率与建筑密度与限高的影响 项目地块的容积率在1.06-1.25之间（酒店除外），并且受建筑密度在10%-12%的限制条件所限，我们在保证可销售面积的前提下，必须增加高层建筑，从而难以参入更多高价值的独栋以及双拼产品，而联排产品由于没有太好的景观资源，跟海景公寓难以拉开其价值差，在本项目将不考虑； 结合海南度假物业属性及上述限制，项目可考虑的住宅产品将包括：高层海景公寓、独栋别墅、双拼别墅。 核心提示： 1）必须在满足总建面积的前提下，尽可能增加高价值的产品类型； 2）在进行产品设计时，尽可能缩小单个产品的计容面积，扩大使用面积，降低产品总价； 结合参考半山半岛开发模式，度假型产品的特点以及项目的规划要点，我们将在项目内综合考虑以下产品类型： 1）高层公寓 参考半山半岛热销户型90、160、190平米的户型进行测算； 2）双拼别墅 结合海南旅游地产特点及总价的考虑，参考200平米的户型进行测算； 3）独栋别墅 结合海南旅游地产特点及总价的考虑，参考250平米的户型进行测算； 4）酒店式公寓 考虑酒店式公寓的特点，参考50平米户型进行测算； 5）酒店式独栋 结合海南旅游地产特点及总价的考虑，参考250平米的户型进行测算； 酒店用地由于占有地块最优越的自然景观，结合中信对住宅房地产开发的经验，我们建议在酒店地块上设立酒店式公寓及酒店式独栋，在降低项目经营风险的同时提升项目的总体利润率。 1、参考半山半岛年平均15万平方米的市场消化量，在综合考虑风险的前提下，折中按每年开发12万平方米计算，本项目的销售周期约为5年，加上项目前期筹备及后期工程，总开发周期约为6年。 经济效益分析假设： 项目建设经营期为6年； 不考虑社会物价总水平变动影响； 项目所有收入按项目所开发的100%住宅、商业、车位可销售面积（可销售数量）测算； 在项目财务评价中，公建项目的建设成本列入项目总投资成本中，但不计列公建项目的经营成本和收入； 成本部分将结合天启的经验及海南实际情况进行综合估算； 项目核算的货币种类为人民币。 项目销售收入测算 经济效益分析假设： 酒店的经营收益不计算在内，只进行销售收入的测算； 基于对未来市场的预测存在多变性，我们将针对弱势的萧条期、正常期、强势的繁荣期展开不同的销售收益测算。 将结合营业税及附加、土地增值税等进行收入预测。 项目核算的货币种类为人民币。 销售价格预测 萧条期： 以海南市场历史价格作为背景，重点参考半山半岛2007年开盘时候的价格，此价格为该项目历史最低价格。 正常期： 以海南市场现时综合情况作为背景参照，参考半山半岛现在的售价，同时结合项目的景观资源低于半山半岛现在销售的三期产品而推断的项目售价。 繁荣期： 以海南市场未来的发展前景研判，在正常售价的基础上部分产品向上浮动10%为标准进行测算。 销售价格预测-萧条期阶段价格预测 在假设未来五年都属于萧条期的情况下，从上面的价格可以看出，2010年度的均价，综合考虑项目情况，低层的海景公寓价格在开盘阶段肯定有不会超过20000元/平米的产品推出市场，而独栋别墅的价格也将有部分产品的价格在40000元/平米以下，这样的价格将有足够的市场震撼力，能在项目起始阶段就能快速回笼资金。 即使不计算未来一年的价格成长，市场按正常的情况发展，项目正常期的价格仍然很有吸引力，特别是开盘阶段，仍将低于现有市场及旁边的竞争对手，价格的测算，仍有较强的竞争力。 繁荣期的假设，是站立在现有市场环境下展开对未来五年市场的趋势研判，本价格也已经综合考虑了本项目部分产品景观性不如半山