北京龙湖常营项目商业发展方向及策略性定位研究.ppt

北京金源燕莎购物中心 这里的生活处处充满欢笑声 正大广场??? 思泳杰 麦吉柯魔术 皇家摄影 汤姆熊 英孚教育 汤尼英盖美发培训学校 好乐迪 ??Salon ??GK美甲? ?? ? ? ??菠丹妮? ??贝印 ?美蝶天堂 纽悦伊人 史云逊护发中心 ? ?俊奥形象设计? ?汤尼英盖? 御美会? 紫颖美胸美体专业连锁机构 星美正大电影城 大众书局 新都市舞工厂 威尔士健身中心 欢乐童趣馆 健康瘦身馆 Salon Esprit DAIWO SUSHI? 艾维庭? LAVINNE 如何体现生活感和亲和力？ 业态组合 业态布局 运营推广 规划设计 花朵的芬芳、咖啡的浓郁扑面而来， 如同走进老友家般亲切 挪威 OSLOCITY 望京嘉茂一层 美味与欢笑在这里自然融合，生活竟能如此美妙 香港新生活广场 Central World Plaza 如何体现生活感和亲和力？ 业态组合 业态布局 运营推广 规划设计 一眼望去，让你不自觉地走进大家的生活空间 建筑风格建议 新古典主意的建筑风格，保持简洁的同时又突出了品质。 建议： 方案一的设计突出了高端品质，但是与项目的主题定位不相符。建筑外立面设计应围绕着“亲和力、温馨”体现本项目的主题。 水平与垂直线条组成的网络，使建筑外立面具有图案的效果。本方案的展示性强。 建议： 方案二的设计突出了建筑的展示性。但是在300米的沿街展示面上会使建筑显得整体性不强、零乱，应注意整体的节奏，保持项目的协调性。 建筑风格建议 垂直的线条使建筑呈现挺拔高耸。 建议： 方案三的设计在材质上采用了大面积的玻璃幕墙，使建筑的亲和力弱。“家庭、舒适”感差。应着重注意色彩的处理，建议采用暖色为主色调。材质上注意虚实的结合，不建议采用大面积的玻璃幕墙。 建筑风格建议 1 体现项目“家庭、温馨”的主题定位 2 色彩以暖色为主，局部运用其他色调，注意和谐统一 3 在建筑形式上建议考虑首层增加柱廊与景观相结合的建筑空间 参考案例 阳光洒遍每个角落，人们不是从家里出来走到Mall里，而是从客厅走到院子里 挪威 OSLO CITY 香港新生活广场 香港APM 新加坡VIVO CITY 香港新生活广场 妈妈和宝宝信步徜徉，如同在自家客厅一样舒适方便 挪威 FIELD`S 不同的装饰诠释了不同的生活侧面 香港圆方购物中心 Valencia Town Center Mall 香港杏花村 美国国家公园附件购物中心中庭 日本某啤酒厂改造购物中心中庭 项目自身情况 区域环境 商业市场竞争环境 建外商圈 CBD商圈 亚奥商圈 前门 商圈 崇文门 商圈 王府井 商圈 西单 商圈 金融街 商圈 公主坟 商圈 当代 商圈 中关村 商圈 望京商圈 燕莎商圈 “摊大饼”城市格局及“多主多副”多中心商业格局 对本案辐射能力的制约 工体三里屯 商圈 大峡谷 本案 城市整体商业格局对本案的影响 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ 11 11 12 项目周边商业氛围尚未形成 5公里辐射半径及周边区域商业亟待升级 现阶段主要面临来自朝阳大悦城的竞争 区域名称 序号 项目名称 类型 体量 （平方米） 特征 朝青 区域 1 朝阳大悦城 购物中心 23万 除朝阳大悦城外，其他区域项目体量与本案无法抗衡，商业形态传统，无法满足一站式消费需求。 双桥 区域 2 京通苑商业广场 百货 N/A 3 中百世贸 小商品市场 2万 4 国泰百货 百货 3.7万 通州传统 区域 5 新华商场 百货 约10万 6 上科华联 百货 7 人民商场 百货 8 国泰百货 百货 通州新兴区域 9 新生活广场 超市+店中店 4.6万 10 苏荷时代商业广场 百货 2万 11 贵友大厦 百货 3.5万 12 淘宝城 小商品市场 N/A 定福庄 区域 以街铺和底商为主，无大型集中商业项目出现 区域市场竞争现状对本案的影响 国泰百货 中百世贸 朝阳大悦城 人民商场 新生活广场 贵友大厦 苏荷时代 华联商厦 淘宝城 区域市场竞争现状对本案的影响 朝阳大悦城 项目体量与本案相当 运营商的在资金支持、资源整合及运营经验方面的强大实力 开业时间早，有利于消费粘性的培养 整体发展节奏超前于本案 坐拥高消费人群聚集的朝青板块； 240000平方米商业航母，中粮集团在北京市场的又一商业力作； 2010年6月开业； 时尚品质生活中心定位。 区域市场竞争现状对本案的影响 时尚有余，生活氛围相对不足 档次和品质基本与区域消费力相适应 业态类型 分类及店铺数量 代表品牌 特征总结 餐饮 正餐：30家 唐宫、金钱豹、熔宴 种类齐全、口味丰富 档次相对中高端 休闲简餐：24家 DQ、胡椒厨房、