高策地产合肥砂之船营销策略提报.pptx

;Part 1 市场环境简析 Part 2 项目解读 Part 3 产品调整建议 Part 4 定位及形象包装 Part 5 营销策略 Part 6 整合推广策略 Part 7 销售目标及计划 Part 8 其他相关建议;Part 1 市场环境简析;; 发展历程;商业由单核集中式 向多元并列式发展 由老城区向城外围方向飞速扩张 形成了环状扩张的商业格局 合肥多商圈时代已经来临 但老城区市中心地位仍不可撼动; 出售市场;年度;单价：较为稳定，主流价为12000-15000元/M2，均价约为住宅市场的2.2倍 套型：近三年250 M2以上套型占总成交比58%，但库存压力巨大; 出租市场;项目名称; 消费市场; 消费需求;; 区域竞争; 同质竞争;; 购买客群;目前与本项目匹配度较高的客户为中等私营业主，此部分需求比例达到47%； 其次大型私营企业主占比排名第二，占21%； 另外中高级公务员以及企事业单位人员占有24%的比例。;从置业目的结果来看，基本以投资为主，占比达到67%，其次为投资兼自营，比例有19%；纯购买商铺自营的客户较少，占比为14%； 从对产品的需求来看，与相关职业特征关系密切，一般小私营业主倾向于50平米以下的单层，较高级别的私营业主以及企事业单位高管对面积的需求有所增加。; 关注点;根据不同职业客户的总价接受范围可知，与本项目相匹配的客户可接受的总价范围集中在150-250万。; 奢侈品消费客群; 主要特征;; 凯斯茂奥莱; 鹤翔湖奥莱;巢湖宗庙奥莱，之前的声势庞大，之后悄然无声 龙岗奥莱目前只是签售了意向，具体进程有待跟进，据宣传，耗资巨大，达60亿元 奥莱在合肥 一次次调剂这人们的神经 喊狼来了很多次，狼真的要来吗？狼真的会来吗？ 合肥大众们对奥莱充满了疑问; 市场环境分析小结;Part 2 项目解读;项目地处合肥市高新示范区 高新区在国家同类园区综合评价中位居12 区内以高新产业为主 有部分中高端较低密度住宅分布 集合了较为先进的产业和新锐时尚人群; 区域前景; 主要项目规划;; 宗地位置;交通便利 路况良好 车流导入通畅 人流导入尚缺便利; 规划前景;;; 建筑立面; 规划业态;1、引导全新消费习惯的商业模式； 2、全新商圈； 3、合肥人前所未见的商业模式； 4、品牌招商达到北上广水平的商业； 5、能满足合肥人体验式消费需求的商业模式；;提升合肥的城市形象 提升区域地块价值 给合肥带来全新的生活方式和体验 留下有价值的艺术文化符号;改变1+10座城市，影响3100万群体，崛起1个商业板块，引导1种生活… …;;区位：契合项目特征和模式要求，未来规划利好 地块：环境优美，未来交通将非常便捷，符合项目定位和发展 产品：艺术特色显著的建筑，足够舒适愉悦的购物空间，丰富的业态，市场竞争力较强 运营：奥莱做核心驱动，模式符合市场需求，同时砂之船具有丰富的成功运作经验，都是成功的利器;优势 S;;Part 3 产品调整建议;; 动线及节点建议;;;; 规划分区;; 主要业态规划;;; 货量梳理;;62;分布规划;; 划分参照;根据前面对市场的深度调研， 100 M2以下铺面销售速度最快， 100-180 M2铺面库存较小 250 M2以上铺面2012年占总成交的37%，但整体去化率不足30%，库存积压较大 在不影响规划业态的经营的基础上， 对铺面分割的整体规划如右表;; 5、6、7#楼 两个端头可考虑为一拖二，可作为旗舰店，主力面积约为300 M2 1-2层其余部分中间设作内庭，将人流引入室内；延边商铺以4.2米开间为主，主力面积为60-70 M2 3-4层为休憩型主题餐饮; 8#、9#、11#、14#、16#楼 暂不划分， 根据招商情况，定制划分 计划面积区间基本为250 M2以上;Part 4 定位及形象包装;价值一：特色建筑 浓烈、醇厚，奢华，富有艺术气息 关键词：古罗马、殿堂风范 价值二：经营模式 奥莱的品牌折扣直销的模式，合肥尚属空白 关键词：国际、时尚、经济 价值三：便利的交通 高新重点发展区域，三条城市次干道环绕，规划中地铁7号线和2号线直达 关键词：繁华、人潮涌动;价值四：愉悦的空间 不经意的转角间都有美丽的邂逅：有灵魂的建筑、让人惊艳的艺术小品、最向往的经典电影场景、原汁的异域情调、最贴心的私享服务…… 关键词：满足、腔调和品味 价值五：多维体验 丰富多彩的演出、游园会、嘉年华、时装周、私人限量定制…… 关键词：浓烈、极致 价值六：文化传承 古罗马建筑文化、乐享生活文化 关键词：体验、鉴赏;;我们的目标客群，涵盖了多层次、多区域，但他们都有共同的特点——;砂之船 国际生活广场 与杭州砂之船国际生活广场联动起来 形成砂之船中更多元性、复合型产品系列线 传