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特别分区及其规则 特别分区的划分 城市中某些地段, 由于其在历史、地形、经济、功能、位置等 方面的特殊性, 或为实现某些特定意图, 不能仅仅使用基本用 途区的规则加以管理, 一般都通过建立特别分区的方式加强对 这些区域的管理和控制 叠加区 独立区 该区域叠加在基本用途区之上。在叠加区范围内，基 本用途区的规则在不与叠加区规则冲突的情况下仍然 适用。在冲突的情况下，将采用叠加区的规则。 该区域独立于基本用途区之外。用于控制不能简单归 于基本用途区的城市用地。在独立区范围内，完全使 用独立区的规则，不受基本用途区规则的限制。 特别分区及其规则 各城市区划法规的特别分区比较 特别分区及其规则 特别分区的规则 第一部分首先介绍建立该特别分区的意图, 以及该特别分区的确 切范围。如果存在仅适用于该特别分区的术语, 一般也在这一部 分给出定义。 第二部分是对基本用途区的规则进行修改或重新规定, 涉及的规 则类型与基本用途区的规则类型相同, 包括用途、使用强度、附 设路外停车场、标牌等规则。 第三部分是结合特别分区的特点和意图,提出若干仅适用于该特定地区的特定类型的规则或规定, 如纽约针对市中心区建筑高度过高提出的阳光补偿和阳光评估规则等. 特别分区及其规则 哥伦比亚特区国会大厦叠加区 包括导言、使用规则、特殊例外规则以及建筑物高度、面积、体量大小四节的内容。 在导言中，指出国会大厦叠加区使用规则的制订是为了促进和保护美国公民的公众 健康，安全和公共利益。随后解释和说明了一些仅适用于本特别分区的术语。 在使用规则一节中，对国会大厦叠加区的用途进行了说明，分别将各类型的用途分 区与基本用途区规则一一对应。 特殊例外规则一节中规定在国会大厦叠加区中的建筑物要与原有建筑取得一致，并 且上报哥伦比亚特区区划委员会进行审议。 最后一节则对该区内建筑物的高度、而积以及体量做出了规定，在高度方面除建筑 的尖顶、圆顶、塔尖以及特殊规定的建筑外，均不得超过４０英尺。容积率除特殊 规定的建筑外均不得超过１．８。最后对该区域建筑的屋顶结构和形式做出了规定。 特别分区及其规则 格林威治街特别区图则 格林威治街特别区 它首先提出交通和建筑布局的 规划方案, 规划出地下交叉口、 街廊、广场以及步行天桥, 然 后将这一整体规划逐一落实到 每一街区, 并作出明确规定, 使 开发商能够从文本中找到他的 地块位置, 并能知道需要改进 什么, 需要遵守什么原则, 以及 如果增加公共设施的开发可以 得到什么奖励。 用途区补充规则 除了上述基本用途区和特别分区规则外, 五个城市都根据各自特 点提出了其他方面的补充规则 纽约 芝加哥 波特兰 哥伦比亚特区 旧金山 优质住房计划、城市设计导则、人行道咖啡馆规则 步行街开发标准、景观标准和遮蔽标准 城市设计审查规则、土地细分和土地利用审查规则 机动车相关设施的规则 历史建筑物和艺术地标的保护、燃油和燃气设施特殊规则 抵触用途和抵触建筑物规则 与区划条令相抵触的规则是指某个地块、用途、建筑物 或构筑物、标牌等, 在建立的时候合法, 但却因为城市 采用了新的或修正后的区划规则, 而不再符合区划条令 的一条或多条规则。 抵触规则的建立是为了承认土地所有者 继续享有其地产上合法用途的权利和利益; 维护、重利用或复原现存建筑物; 对于可能 对周围地产或社区有潜在不利影响的抵触方 面进行合理的限制 各城市区划法规的抵触规则比较 对于抵触状况, 规则通常允 许其延续下去, 也可以进行维修、改造、扩建或转化,但条件是不得增加新的抵触方面或增加原有抵触方面的抵触程度。 对于少数一些对其所在地区的特性可能产生损害的抵触状况, 将规定一个合理的法定使用年限, 在该年限内. 所有者应逐步改替抵触状况 抵触用途和抵触建筑物规则 管理和执行规则 各城市中与区划法规有关的主管部门比较 管理规则包括区划法规制定、管理和上诉涉及的主要部门的 权限、人员构成等。区划规则主要涉及四类管理部门 区划法规的管理部门 区划法规管理部门 咨询部门 规划委员会 主管部门 市议会 上诉部门 上诉委员会 执行部门 规划局建筑局 负责具体实施 区划法规 通过区划法规的机构, 对修改区划法规文本图则有最终的裁决权, 区划决策中职权和责任最大的机构。 负责处理与区划法规有关的判定的上诉 主要为城市议会提供咨询意见. 并有权批准一定的特别许可申请 区划法规的管理部门 管理和执行规则 区划法规的执行 执行区划 修改区划 审定特许 控制建筑许可证的颁发, 在颁发建筑许可证之前, 区划管理部门必须审定拟建的建筑物是否符合区划要求。如果没有 取得建筑许可证就开工建设, 或者没有按照区划要求建设 的, 区划管理部门可以执行强制措施, 包括扣留或吊销许可证, 发