成都COCO红街分析.ppt

Thank you COCO红街系列研究 2013.4.23 工商2部 王首言 【方向梳理】 研究目的：对COCO红街系列产品进行研判 研究内容：1、成都市场底商现状 2、COCO红街系列研究 区域介绍 产品分析 物业定位 销售模式 运营模式 数据说明：报告使用数据为现场调研及网络搜集 【市场底商现状】 住宅底商体量总体偏小，基本无统一业态规划，招商运营。 区域 项目 体量（㎡） 物业规划 楼层 销售模式 当前售价 城西 COCO蜜城 红街 3万 统一运营规划 （品牌超市） 2层 可分层销售 （自持40%） 1F：6万元 2F：4万元 中铁骑士公馆 3万 统一规划】 （高端餐饮） 1/4层 可分层销售 5万 城北 华润翠林华庭 2万 自主经营 （不可做餐饮） 2 可分层销售 1F：4万 2F：2.8万 招商雍华府 4万 自主经营 （不可做餐饮） 1/2层 1、2层联带出售 3.3~5.3万 转角独栋2层整售 城东 首创国际城 0.5万 自主经营 （可做餐饮） 1层 单铺出售 4万 蓝光锦绣城 1万 有业态建议 提供商家资源 （可做餐饮） 1/2层 可分层出售 4.06~5.2万 城南 利通时代晶座 1.2万 自主经营 （可做餐饮） 1~2层 可分层销售 一层3.5-4.5万， 二层1.9-2.2万 保利心语 2.6万 自主经营 (不可做餐饮） 1/2层 全部销售 1层3.5~4.9万 转角独栋2层整售 COCO红街系列对产品进行科学的定位业态规划，并统一运营管理，突破普通住宅底商杂乱无序的品质局限 目前开业底商多数经营业态杂乱，整体品质不高。 【市场底商现状】 未统一经营项目底商业态：餐饮、超市、便利店、美容美发、茶楼、五金店、水果店、中介、服装店 普通住宅底商建筑及价格特点：1、层高普遍较高，可隔一为二，提高性价比。 2、部分底商为2层，层差价较大,提高2楼的性价比(1、2楼层售价比约为1.7:1） 住宅项目底商消费群特点：由于商业体量、经营业态的局限性，社区商业对于消费者的影响力有限，辐射范围多在1公里以内。 【市场底商现状】 底商的发展与周边居住人群的质量有十分紧密的联系。 送什么好？ 去哪儿买？ 小体量住宅底商如何做出品质？ 蓝光地产的尝试之作——COCO红街 【红街区域特性】 2 1 3 4 红街所在区域均为居住氛围浓厚、交通便利，商业有较好支撑。 1 COCO金沙红街：西三环外金沙西源大道 商业体量：5万㎡ 商圈：外金沙商圈 2 COCO蜜城红街：青羊区贝森路与四威路交界处 商业体量：3万㎡ 售价：内光华商圈 3 4 COCO锦绣红街：东三环外侧成华区和美东路8号 商业体量：1万㎡ 商圈：东客站商圈 COCO时代红街：成华区二环路东一段内侧踏水桥北街 商业体量：2万㎡ 商圈：建设路商圈 代表项目介绍——COCO蜜城红街 【区域介绍】 地处小街内，居住氛围浓厚，有两条公交线路直达附近， COCO蜜城 道路：贝森路、四威路（双向4车道） 公交：63路和35路（贝森西路站） 宽庭 公园 保利 贝森公馆 项目地址：青羊区内光华贝森路与四威路 交界处 【区域商业介绍】 以一般住宅底商的辐射半径1公里为界： 1公里内：餐饮、副食品、超市、银行等齐全。 总结：商业配套完善，但无高档、大型商业体 亮点：与宽庭公园一街之隔，共享人气。 1~3公里：仁和春天光华店，优品道商业广场、乐宾百货、中大君悦金沙、 总结：品类齐全，大型商业项目较多。 区域成熟，总体配套完善，普通商业竞争激烈。 红街 酒楼 宽庭公园 优品道广场 【项目介绍】 开发商 蓝光和骏置业有限公司 容积率 3.4 总占地面积（㎡） 36000 总建筑面积（㎡） 171951 物业类型 平层、复式 总户数（户） 1319 楼层 18/22层 层高（m) 平层2.9 小跃层5.8 绿化率 30% 面积区间（㎡） 62～92 物管公司 蓝光嘉宝物业有限公司 物管费（元/㎡*月） 2.8 交房标准 清水 建面成交均价 （元/㎡） 平层10500；跃层13800； 1# 2# 5# 6# 7# 4# 3# 复合型城市优居项目：主打客群为刚需，少部分改善型客户 商业：1F 56000元/㎡ 1F/2F层价比：1.4:1