2018年重庆土地市场年报20190115.pdf

2018年重庆土地市场总结报告 • 克而瑞重庆机构 2019年1月15日 01 总体市场 03 04 02 重点成交 • 政策 重点企业 • 土地供应 龙虎榜 • 土地成交 • 重点成交综述 • 房地价比变化 • 新入渝房企 • 成交大区 • 重点成交分布 • 溢价土地分布 • 本土房企 • 总价地王 • 集团型房企 • 单价地王 • 土储大户 • 典型收并购 • 流拍大户 观点 土拍政策从“收窄”到“放宽”，虽拿地政策放宽，但单宗地供应面积缩小，起拍总价 1 降低，中小型房企投资门槛降低，品牌房企招拍挂拿地打造大盘项目难度增强 2 城市供地边缘化，房企集中扎堆城市新兴区域，未来新兴/热门区域是主力竞争方向 因商品房市场维稳，房企投资激进度降低，市场预期下降，对“性价比”较低地块持观 3 望态度，主城土地流拍/撤牌率上涨 4 新进企业拿地迅猛，行业洗牌严重，企业发展方向分化，城市布局战略调整 1 总体市场 1 总体市场 城市整体规划建设调整，2018年主城供地量下降明显，商 住类土地供应面积13718亩 ，成交12705亩 ，成交金额 供应量↓34% 成交量↓31% 835.22亿元。 土拍政策上半年不断加码 ，5月出现达到最高限价“竞配建 “的规则，企业拿地难度增强，投资更趋理性。但四季度土 土拍政策 “收窄”→ “放松” 拍政策”放松” ，单宗地供应面积缩减，“竞配建“规则取 消，企业拿地门槛降低。 市场概况 政策 2018年，全国房地产政策收紧，政府通过多方式、多渠道维护房地产市场健康发展，相较全国政策，重 庆调控政策相对温和，旨在维稳。土拍政策随商品房市场热度波动“收窄放松”。 近5年大重庆土地供应节奏有放缓趋势，2018年重庆主城实际供应量占全市计划供应量约50% ； 供应 2018年随着全国房地产政策收紧，政府调整供地策略，严控单宗地供地面积，主城供地量下降明显。 2016年开始，重庆主城二级市场向好倒推一级土地市场，土地价格与溢价率攀升 ；城市供地外拓明显， 成交 平均容积率逐年下降； 2018年跟随政府供地节奏放缓，土地成交量大幅下降，同时由于起拍价上涨明显，成交溢价率回落。 房地 随着城市发展提速，2015年后，商品房成交均价和土地成交均价持续上涨，房地价比波动性下降； 价比 近两年，大量外地房企入渝，重庆房地产市场火热 ，但政府结构性调控房价、地价，房地价比维持在2左右。 溢价 近5年，溢价土地多集中在内环内和渝北热点板块，且“北拓、南下、西进”同步发展； 分布 随着城市外拓加速，2018年，溢价土地集中在城市1.5环板块且呈现全方位扩展特点。 市场概况—政策 2018年，全国房地产政策收紧，重庆也通过限售、限贷、限价、税收等多渠道、多方式维护房地产市场健康发展，但相较于全国政策相对温和， 重庆调控政策旨在维稳。 限贷方面 ，从全国来看，一线城市限贷政策异