080822远洋公馆营销推广执行方案by思源.ppt

项目市场定位 燕莎空中行宫，私人涉外公馆 以区域投资价值为营销核心点，重新树立房地产投资信心 以居住和投资的双重高标准重新定义”远洋公馆” 营销推广阶段分期 8－9月 4－5月 10-12月 1－3月 营销准备期 第二强销期 推广目标 以实楼样板间开放、项目封顶为推广点，通过一系列活动营销，推动前期积累客户成交 。同时增加推广途径以扩大项目知名度。 强销期 目前的工作重点不仅仅是为了完成本阶段的销售任务，而工作中心应侧重于“内功”的锻造，为后期销售奠定有利的基础。 借市场回暖之势，主打现房优势，推动即买即住 推广排期 续销期 尾销期 6月 09年 利用岁末节日，组织客户答谢活动；推出阶段促销优惠政策，推动淡季销售 利用入住活动推动老带新，促进清盘 营销准备期 8-9月 受到项目交接影响，导致8月份推广受制，同时受到奥运会的影响，导致推广途径减少。在此期间对调整项目资源进行梳理，为更好的促进后期销售打下夯实基础 营销准备工作 确立新的广告形象； 对样板间进行调整； 补充销售工具。 促销手段 推出更具有诱惑力的老带新政策 媒体宣传 网络等媒体的持续支持 营销准备期（8-9月） 工作重点 工作内容 为保证项目在营销筹备期的销售任务的完成，除进行正常的推广外，思源还开拓了以下促销途径： 已经开始对思源CRM客户资源进行短信群发； 通过奖励的方式调动思源公司全体职员对进行宣传促销； 同时，8-9月针对本项目销售人员给与特殊激励措施以促进项目销售； 将于8月底和9月初参加思源经纪在山西房展会的统一亮相，积累更多客户。 另外，正在对其他可获得的高端项目资源进行追踪。 思源优势挖掘 营销准备期（8-9月） 营销准备期（8-9月） 根据新的产品定位，调整项目市场形象，增加项目的时尚感，提亮产品包装色彩，将前期过于沉稳的项目形象转变为具有国际化的热烈氛围。 更换项目围挡、纸媒广告稿、DM折页 推广形象的调整 宣传推广关键词 围挡延伸 现有围挡对吸引周边客户力度不足，建议向三环方向延伸围挡长度，增加视觉达到率。 营销准备期（8-9月） 天元港 样板间调整 增加三居样板间配饰风格 聘请专业的房屋装饰单位，将现有三居样板间重新设计并搭配饰品，整体风格打造现代时尚感觉，家具均调小尺寸，如有需要可定制家具尺寸，不选用成品家具。 营销准备期（8-9月） 样板间调整 调整中厨橱柜颜色 现有的样板间整体风格打造奢华尊贵感，但中式厨房整体选用白色，与室内风格略显不够搭配，同时也凸显不出法格、博洛尼等高档厨具的档次。建议在实体样板间中将中式厨房的整体厨具与家电重新挑选颜色或与西厨颜色保持一致。并且橱柜抽屉阻尼效果不够明显，中厨冰箱拉手力臂过短不易开启，建议检修。 将赠送衣橱列为交房标准 样板间主卧室衣帽间内配整体衣橱，但现有交房标准上此衣橱是不予配送的，大部分客户误认为此衣橱是在交房标准范围内，并且提出如不配送则入住后自行安装衣橱比较繁琐，为了避免客户在此问题上的误会所造成交房时不必要的纷争，且制作此衣橱并不会增加过多成本，因此建议将“赠送衣橱”加入交房标准之中。 营销准备期（8-9月） 样板间调整 定制化服务 待实楼样板间启用后，建议提出“定制样板间”的促销政策，如客户满意任意样板间的家居风格和装饰风格，我们可为客户直接联系相关家具以及配饰厂家，为客户打造模拟样板间的家居（家具、配饰全部选用样板间中的产品）。并将家具配饰的费用按照厂家的销售价格给予一定的优惠折扣，添加到总房款当中，作为一种促进销售的手段加以利用。 为体现出实体展示的震撼效果，凸显项目的高端品质，建议在实体样板间实施时，精装部分大堂——包括电梯间和挑空部分。 实体大堂 营销准备期（8-9月） 产品手册 目前销售人员在向客户介绍项目的主要卖点--空中花园时无销售道具支持，建议将空中花园的设计理念及效果图制作为产品说明册提供给客户 营销准备期（8-9月） 引进戴德梁行等高端公寓租务公司，现场推出租务托管业务咨询，吸引投资客户，展示产品未来升值空间。 租赁服务 营销准备期（8-9月） 根据前期成交客户来源，由朋友介绍而成交的客户占到总数的45%以上，同时，根据思源的市场经验，在高端项目中，朋友介绍的客户成交数量均占据很高的比率，为增强这一精准的传播途径所带来的效应，有效且充分的利用远洋集团强大的客户资源，建议制定一套更具诱惑力的老带新优惠政策，以带动项目的销售。 营销准备期（8-9月） 制定老带新优惠政策 建议给与介绍新客户实际成交的老客户1-2万元的购物卡（三居产品1万元，四居产品2万元）作为对老客户的激励；新客户则给予正常优惠外99折的购房优惠。 此项费用可计入推广预算之中，预留金额为80万元。 营销准备期（8-9月） 其他营销途径 项