第二章_房地产权属法律制度.ppt

* 房地产法 特点： 客体特殊性——建筑物区分所有权指向的建筑物具有可分性 内容复合性——建筑物区分所有权包括三种权利： 一是专有所有权，如业主对自有住宅的所有权； 二是共有所有权，如跟邻居的墙、过道等； 三是成员权，即共同管理权，如小区的绿地是整个小区的人共同管理，其中最核心的问题是共同管理权 权利人拥有三种身份， 要求三权合一，不可分离 受到一定限制，即，其权利的行使受相邻关系、管理委员会、物业管理的约束与管理 主体多重身份性——专有所有权人、共有所有权人、成员权人 * 房地产法 专有权 ——《物权法》第71条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 特点 在三要素中具有主导性：其取得或丧失的同时，取得或丧失其他权利 其大小决定另外两权利的大小 范围：建筑中物理构造能明确区分，具有排他性，可独立使用，且能登记成为特定业主所有权的客体的建筑物部分，与其他专有部分以墙壁、天花板、地板相隔。 * 房地产法 专有所有权的限制（ 《物权法》第71条—77条 ） 专有所有权与共有所有权客体不可分 专有所有权的行使不得妨碍建筑物正常使用、违反区分所有权人共同利益 其他区分所有权人或管理委员会因维护修缮、设置管线等情况须进入专有部分时，区分所有权人无正当理由不得拒绝 按约使用专有部分，不得擅自变更 * 房地产法 共有所有权 ——《物权法》第70条　业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，包括占有、使用、收益。 特点 从属性：从属于专有所有权 不可分割：与专有所有权、成员权不可分割 范围 建筑区划内的道路、绿地、车位 其他不属于专有的部分，如建筑物的基本结构、电梯、过道、屋顶、地下室、建筑物附属物（如排水、照明、消防等设备） （《物权法》第72 ——74条 具体规定） * 房地产法 小区内共有所有权的范围 小区内的绿地、道路、车库、会所公共区域等，属于市政建设，还是小区所附属的东西，是小区内共有所有权？ 关键看买房子时的成本，以及有没有明确的权属。 例如，地下车库，（案例75,353页，如何处理车位买卖合同与物业服务合同的关系）开发商在卖房时没有把地下车库摊入到房子成本里，所有权就属于开发商，开发商把地下车库卖给了业主后，就不属于共有所有权，而属于专有所有权；若买房的成本里已摊进了车库费用，地下车库就是业主共同所有的。绿地也是这样，不能一概的说是业主共有还是开发商所有。 限制 其权利的行使受相邻关系、管理委员会、物业管理的约束与管理 为了建筑物整体效能、城市的安全美观，受相关政策法规管理 案例71,304页 业主封阳台物业公司输官司 　　江苏南通市裴某向发展商购买商品房一套，双方在合同中约定：“业主不得擅自封闭阳台”、“业主在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。同年11月，裴某领取房屋钥匙时与物业公司签订《物业管理公约》及《补充协议》，约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变外立面”。裴某入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天容易积水，同时由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，裴某在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司劝阻无效，向法院起诉，要求裴某将阳台恢复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。　　南通市两级法院的判决结果是：一、物业公司与裴某签订的《补充协议》中不得封闭阳台的条款无效；二、驳回物业公司要求裴某将南侧阳台恢复原状的诉讼请求。　　法院认为，物业公司通过其单方提供、为重复使用而预先拟定的《补充协议》，提出“不得封闭阳台”的条款，该条款未与裴某等业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，属于格式条款。裴某通过订立合同、支付价款、办理产权登记等取得房屋建筑物区分所有权。涉案阳台作为附属于房屋主体的特定部分，其以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其他部分相隔离，并与房屋主体紧密相连，不属于建筑物中的共有部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，裴某依法享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了裴某的主要权利，根据合同法第40条规定，应属无效。 * 房地产法 成员权 （管理权） ——建筑物区分所有权人基于一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务 规约制定权 表决权 管理权 请求权 * 房地产法 业主委员会产生的必要性——协调业主与物管间的矛盾 社区住宅的建设，使成百上千户互不相识的人居住在同一个小区或同一幢楼内，这就涉及到公共部位如何管理，比如楼道谁来清理，电梯谁来维护，社区秩