房地产行纪与房地产经纪其他业务.ppt

第六章 房地产行纪及房地产经纪其他业务 第一节 房地产行纪业务 第二节 房地产拍卖业务 第三节 房地产咨询服务业务 第四节 房地产代办服务业务 第一节 房地产行纪业务 一、行纪的产生 中世纪的欧洲，出现了专门从事受他人的委托以办理商品购入、贩卖或其他交易事务并收取一定佣金的行纪人。 在我国汉代已出现经营行纪业务的行栈或称牙行。现行的《合同法》对行纪合同有专门的规定。 第一节 房地产行纪业务 行纪活动与其他经济活动相比的优势： （1）委托人可不暴露自己的姓名或名称，但仍享有与他人订立合同的利益 （2）无需探求委托人的信用及支付能力，而能使交易达到安全、便捷的效果 （3）委托人可利用行纪人的资产、信用、交易关系和有关业务知识为自己服务 （4）行纪人可对第三人负责，能使行纪人充分行使权利 （5）因为委托人与行纪人之间关系可适用于委托的法律规定，从而使行纪与代理权的授予有同一效力。 第一节 房地产行纪业务 二、房地产行纪的含义 房地产行纪是指房地产经纪人受委托人的委托，以自己的名义代他人购房或卖房，从事房地产流通活动，与第三者进行交易，并取得报酬的法律行为。 第一节 房地产行纪业务 三、房地产行纪的特征 1、房地产行纪活动主体的限定性 2、房地产行纪人以自己的名义为委托人办理业务 3、房地产行纪人为委托人的利益办理房地产服务 4、房地产行纪的标的是房地产行纪人为房地产委托人进行一定的法律行为 5、房地产行纪为有偿服务 第一节 房地产行纪业务 三、房地产行纪的特征 行纪活动类似于包销。 包销：房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己名下的情况下，以自己的名义向市场销售。 一般情况是，房地产经纪机构与出售房地产的开发商自愿达成了协议，房地产经纪机构按双方约定的价格支付房款，房地产经纪机构可以自行决定标的房地产的市场出售价格。 四、房地产行纪与房地产信托、房地产代理、房地产居间的不同 1、房地产行纪与房地产信托的区别 两者的区别： （1）房地产行纪关系属于合同关系，房地产信托属于房屋财产管理关系，类似于用益物权管理 （2）两者的当事人，房地产行纪合同只有房地产委托人、房地产行纪人；房地产信托有房地产信托人、受托人和信托受益人三方 （3）房地产行纪不以房屋财产交付为成立要件，而其委托人的房屋财产所得收益归委托人享有；而房地产信托以房屋财产交付给受托人为成立要件，且取得房屋财产所生利益的是受益人，而非房屋财产授予人。 四、房地产行纪与房地产信托、房地产代理、房地产居间的不同 2、房地产行纪与房地产代理的区别 两者的区别： 房地产代理行为在交易时房地产经纪人以被代理人名义与第三方交易，交易中的法律责任、经济风险由委托人承担。 而房地产行纪行为，交易时房地产经纪人以自己名义与第三方交易，交易活动中的法律责任、经济风险由行纪人自己承担，委托人并无直接权利义务关系。 四、房地产行纪与房地产信托、房地产代理、房地产居间的不同 3、房地产行纪与房地产居间的区别 两者的区别： 房地产居间活动中，房地产经纪人只是促成他人之间的房地产交易，并不直接进行交易，纯粹是一种提供信息、牵线搭桥的作用。基本不承担交易的经济风险。 而房地产行纪行为中，房地产经纪人以自己名义与第三方交易，并承担相应的经济风险。 第一节 房地产行纪业务 五、房地产行纪合同 1、房地产行纪合同的概念 房地产行纪合同是房地产经纪人以自己的名义为房地产委托人从事房地产买卖等交易活动，委托人支付报酬的合同。 第一节 房地产行纪业务 五、房地产行纪合同 2、房地产行纪合同的内容 （1）房地产行纪人的主要义务 ①办理房地产行纪业务 ②保管房地产的义务 ③转移房地产收益的义务 ④报告义务（及时报告委托人销售数量、进度等） ⑤遵从委托人指示的义务 第一节 房地产行纪业务 五、房地产行纪合同 2、房地产行纪合同的内容 （2）房地产委托人的主要义务 ①支付报酬的义务 ②支付费用 ③验收受领房地产 第一节 房地产行纪业务 五、房地产行纪合同 3、房地产行纪合同中三方当事人之间的关系 （1）房地产行纪人与委托人的关系 房地产行纪人与委托人的关系是委托关系，但委托人对房地产行纪人并未授予代理权，而实际交易中，房地产行纪人是以自己的名义进行的，交易完毕后，再将结果转移给委托人。 除委托人不同意外，房地产行纪人都可以作为交易的相对方。 第一节 房地产行纪业务 五、房地产行纪合同 3、房地产行纪合同中三方当事人之间的关系 （2）房地产行纪人与第三人的关系 房地产行纪人与交易相对人（第三人）的关系是交易的双方当事人，房地产行