个人的住房贷款.ppt

房地产经纪 * 房地产经纪 * 第六章 个人住房贷款 教学内容： 1、房地产抵押 2、个人住房贷款代办业务 * * 案例思考: 金屋地产2007年1月以其合法拥有的一写字楼(评估价500万元)向甲银行抵押贷款200万元,期限5年,由于各方面原因未办理抵押登记;2008年1月又向乙银行抵押贷款200万元,期限4年, 办理了抵押登记.试问: 1)在抵押期内,金屋地产是否有权转让其写字楼? 2)假如到期后,金屋地产未偿还贷款,银行是否有处分权?甲、乙银行是否有优先受偿权? 3)如处分该写字楼得400万元,拍卖费用和税款分别为成交金额的5%,利息、违约金不考虑，其他不考虑，甲银行和乙银行能否收回本金？ 返回 * 房地产经纪 * 第四节　房地产抵押 　　房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。　　抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。 抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人，个人和其他经济组织。 　　 * 房地产经纪 * 一、房地产抵押的条件　　1.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。（房地同时抵押，对土地的取得方式无限制）　　2.以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权。（土地必须以出让方式取得的） * 房地产经纪 * 　二、依法不得抵押的房地产　　1、土地所有权；　　2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；　　3、所有权、使用权不明或者有争议的财产；　　4、以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；　　5、依法被查封、扣押、监管的财产；　　6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产； * 房地产经纪 * 三、不同类型房地产抵押规定　　1.以具有土地使用年限的房地产抵押的　　所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。　　2.以共有的房地产抵押的　　抵押人应事先征得其他共有人的书面同意。　　3.预购商品房贷款抵押的　　商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。　　4.以已出租的房地产抵押的　　抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。 5.企事业单位的法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。　　抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。 * 房地产经纪 * 　四、房地产抵押的主要类型　 1、一般房地产抵押　　2、在建工程抵押　　3、预售商品房贷款抵押　　4、最高额抵押 * 房地产经纪 * 五、房地产抵押权的含义　　抵押权：抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。　　抵押权的含义：　　1.抵押权是担保物权　　2.抵押权是存在于债务人或第三人特定财产上的物权　　3.抵押权是不转移标的物占有的物权　　4.抵押权是就抵押物优先变价受偿的物权 * 房地产经纪 * 抵押权的优先受偿权： (1)抵押权优先于一般债权。 (2)同一房地产设定多个抵押权的，以抵押登记的先后顺序受偿。 （3）债务人破产，成立在前的抵押权人在抵押物所卖的价款中优先受偿。 * 房地产经纪 * 抵押权自《抵押合同》登记时设立。《城市房地产管理法》规定，房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记，《担保法》规定房地产抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押未经登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权。 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人并经抵押权人同意方可转让,同时还要告知受让人转让的房地产已经抵押的情况. 在抵押权人同意，抵押人转让抵押物时，转让所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存.超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿 六、房地产抵押登记 * * 七、抵押房地产占用与管理的内容： (1)抵押人应当维护抵押房地产的安全与完好； (2)有义务接受抵押权人对抵押房地产按照抵押合同约定的程序进行监督、检查； (3)如果抵押房地产发生毁损、灭失的意外情况，抵押人应当及时将情况通知抵押权人，同时应采取有效措施防止损失的扩大 ； (4) 抵押权从属于债权,债权转让，抵押权转让 ； (5)抵押期间