交易和产权研究.ppt

三、房地产产权关系 1、如果政府将一块土地出让给某个房地产开发公司，该公司在这块土地上建造了若干幢大厦，并将其分成若干个单位，分别租给不同的使用者，则在此情况下其权属关系可描述为下列层次：政府---房地产开发公司---不同的租户。在该情况下，房地产开发公司与政府或其委托者直接发生关系，而租户与房地产开发公司发生直接关系，与政府只是间接关系，即此种情况下的房地产产权权属关系表现出一种政府垄断大业主（房地产开发公司）的纵向式产权联系的特点。 三、房地产产权关系 2、如果房地产开发公司将建造好的商品房全部出售，则各个买主即为小业主。此时房地产开发公司退出该房地产产权关系，既不享有任何权利，也不承担任何义务。而各个小业主则地位平等，各自拥有自己的那一部分房地产使用权，并以平等的地位与政府存在房地产产权权属关系。 三、房地产产权关系 3、如果房地产开发公司只卖出开发楼宇一部分单位的产权，自身还保留一部分单位的产权，则此时该公司仍保留大业主的身份，并与小业主平等的与政府发生关系 。此时房地产产权权属关系表现出政府与地位平等的多元经济主体之间纵向分散型的产权联系的特点。 四、房屋产权登记程序 1、准备工作 在房屋产权登记之前，必须进行组织、行政事务准备。这是一项复杂、细致的工作，一般包括以下几个方面：第一、建立组织，制定各项办法、规定、制度和实施细则。第二、宣传动员和业务培训。第三、资料准备。 2、登记申请 在房屋产权登记工作展开后，所有权人必须在规定的时间内，申请办理房屋产权登记。具体工作包括：第一、查验证件。第二、填写房地产所有权登记中申请书和房屋四面墙体界申请表。第三、收取证件。 四、房屋产权登记程序 3、实地勘丈 实地勘丈是产权登记机关组织人员，以房屋产权人为单位，对登记申请书中反映的房地产情况逐处进行实地勘察。勘察的项目包括：查清房屋现状、核实墙界与归界、测算房屋面积等。 4、产权审查与确认 产权审查是依据国家现行政策、法律和有关的行政法规，以房屋产权产籍档案的历史资料和实地勘察的情况为基础，对照申请人提交的房地产所有权登记申请书、房屋四面墙体界申报表、产权证明文件等，逐户认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚、产权转移是否合法，有关事项记载是否完备，为最终确认房屋产权把关。产权审查一般采取“三审定案”制，即初审、复审和审批。 四、房屋产权登记程序 5、产权公告 在产权审查完成初审、复审后，审批之前，登记部门应将初步审核房屋产权的情况进行公告，广泛收集和征询有关权利人的意见，以便发现某些难以发现的隐情，及时纠正产权审查工作中可能出现的疏漏，保证产权确认准确无误。 6注册登记 经过审查确认房屋所有权，准予发给房屋所有权证的，即进入注册登记阶段。此阶段要完成发证、配图、校对、送印等四个流程。 五、产权产籍管理 房地产产权产籍管理，是房地产行政管理机关根据国家法律和有关规定，审查和确认房地产产权的归属，记载并整理反映房地产状况及产权变化情况的各种资料的一种行政管理活动。 房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿（权属档案）的法律行为。 房地产权属登记的目的和意义 保护房地产权利人的合法权益。 房地产权属登记管理是房地产管理的基础工作。 权属登记管理为城市规划建设管理提供科学依据。 房地产权属登记的管理原则 （1）房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 （2）房地产权属登记的属地管理原则 房地产权属登记的种类 总登记 土地使用权初始登记 房屋使用权初始登记 转移登记 变更登记 他项权利登记 注销登记 申请房地产权属登记的条件 申请房地产权属登记应同时具备的四项条件： 1.申请人或代理人具有申请资格。 2.有明确具体的申请请求。 3.申请登记的房地产产权来源清楚合法，证件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋。 4.属受理登记的登记机关管辖。 your family site your site here LOGO * * c LOGO 第八章 房地产交易 基本内容： 一、房地产交易的概述 二、房地产交易的规则 三、房地产交易的交易形式 四、房地产交易的基本制度 一、房地产交易的概述 所谓房地产交易，是指城市各类房屋及其附属设施连同相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。 二、房地产交易的一般规则 ： 1、房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权同时转让、抵押。 2、实行房地产价格评估 3、实行房地产成交价格申报