形势和政策－中国房地产业去向何方.ppt

07年度房地产业战略决策指导 06年度福建房地产精英高峰论坛 《形势与政策－中国房地产业去向何方？》 主讲：陈 淮 国家建设部政策研究中心主任 时间：２００６年１２月２７日　地点：白鹭洲宝龙大酒店 主办：厦门紫星教育机构　　　　协办：厦门宝龙集团 报名电话： 房地产企业价值链及其活动 学者陈淮？官员陈淮？ 代言消费者？代言开发商？ 代言政府部门？还是代言利益集团？ 我们为什么需要陈淮? 国家建设部政策研究中心主任,是头衔还是实力? 中国人民大学博士生导师,是学者还是行家? 国家级有特殊贡献专家—是否可以给我们切身的指导? 请看一个真实的陈淮， 将会带来什么战略分析？ * MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA 怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎 * * MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA 怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎 项目决策 规划设计 建设施工 市场销售 物业管理 施工/监理 材料 设备采购 招标 销售策划 项目策划 取得土地 建筑设计 市政设计 物业服务 广告 销售 投资分析 谁做得更好 值不值得做 各阶段的价值活动， 都有专业化公司提供服务。 企业边界的确定 企业做什么 别人做什么 社会分工 专业化程度 控制成本 企业实 力和战略 采取战略联盟、联合 采购、合作开发等更 优的合作竞争方式整合产业链 价 值 活 动 企 业 价 值 链 集成整合 市场调查 房地产开发企业的职能会趋于 专业化，主要体现在决策和投资和 对各阶段价值活动的资源整合和控制上 报批/审核 办理规划证 投资计划 竣工验收 出租 房地产的产业价值链第一步就是项目决策 走对了方向,你已经成功了50%. 走错了方向,你离成功越来越远,而且将会付出沉重代价 正确的决策,是企业全体生死存亡的命脉! 陈淮是谁? 陈 淮 建设部政策研究中心主任 陈淮，男，1987年在中国人民大学获博士学位，1993年获研究员职称，为国家级有特殊贡献专家，曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长，现任建设部政策研究中心主任，中国城乡建设经济研究所所长，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系系主任，中国人民大学博士生导师；曾于1987年至1989在日本东海大学作访问学者，1992年至1993年在美国斯坦福大学作客座研究员；出版有《工业化－中国面临的挑战》、《日本产业政策研究》、《对话“ 十五”－中国中长期发展战略再审视》、《走过世纪之交：战略与政策研究》、《热点随想》、 《大道至简－给EMBA讲经济学》等专著十余部，公开发表论文数百篇；主要研究领域：工业化理论、产业结构理论、区域经济理论、人口就业理论等；曾获国家科技进步二等奖（集体）、国家发展奖一、二等奖（集体）、国家教委优秀著作奖（个人）、辽宁省社会科学一等奖（个人）；主持过《跨世纪战略发展过程中的中国经济结构研究》、《世纪末的中国经济增长》、《过剩经济：形势与对策》、《重要基础产业的资产重组研究》、 《1999：中国中长期发展战略再审视》、《中国国有投资 公司在发展与改革过程中的战略定位》、 《保障国家石油安全的战略思路》等重大 课题研究。 怎样看待房地产调控政策 政策的根本目的 是让老百姓都住上房子！ 【内容提要】 对房地产市场的宏观调控目标有四个方面，房价只是其一。 平均房价下降并不一定意味着实际买房的价格就下降。 政策的最重要和最基本依据是客观规律，而不是人们的主观愿望。 政策的根本目的是让人民群众住上房子。 鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。 中国居民住房的改善速度是全世界200余年城市化史上没有过的奇迹。这才是真实的政策效果。 可以肯定地说，政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场。 一、调控房地产市场的政策目标是多重的 一是投资规模过大； 二是房价上涨过快； 三是供给结构不合理； 四是市场经济秩序存在着混乱。 从长期看，调控政策的取向还包括调整富人和穷人在资源占有上的关系，维护社会公平。例如，通过税赋等手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源； 通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件； 推进资源节约，例如发展节能省地型住宅，抑制奢侈性住房消费