所有权成本_投资者预期跟住宅价格波动_关于国内四大城市住宅市场的资料.pdf

　　　　 所有权成本 、投资者预期与住宅价格波动 : 关于国内四大城市住宅市场的经验研究 陈　建 陈英楠 刘仁和 　　内容提要 　本研究反映住宅基本面价值的所有权成本与投资者预期对北京 、上海 、广州 、深圳等 国内四大城市住宅价格波动的相对影响程度 。本文通过使用四大城市 1993 年第一季度至 2008 年 第二季度的季度非平衡面板数据的经验分析表明 ,广州与深圳住宅所有权成本可能不是导致近年两 大城市房价膨胀的主要因素 ,而北京与上海的住宅基本面价值对住宅价格波动影响相对大一些 。投 资者两种预期 ———基于历史住宅价格增长率的未来价格增长预期与货币幻觉的共同影响导致北京 、 上海与深圳三大城市房价过度膨胀 。对于广州 ,投资者的历史真实房价增长预期显著推动当地房价 上涨 ,但货币幻觉影响的可能性仍需进一步确认 。四大城市住宅市场可能存在泡沫 。 关 键 词 　住宅所有权成本 　预期 　住宅价格 　租金收益率 　泡沫 一 引言 从 2003年开始 , 中国主要大城市房价明显上涨 ,高房价问题成为社会各界关注的热点 。2003年第一 季度至 2008年第二季度 , 四大一线城市北京 、上海 、广州和深圳房价指数的累计真实涨幅分别为 34. 6% 、 ① ( 23. 7% 、60. 5%和 46. 3% 。 通过计算判断住宅市场是否存在泡沫的常用指标 ———租金房价比 或房价 ) ( ) 租金比 ,我们可以看到 如表 1 ,除深圳外 ,其他城市样本区间内季度租金房价比的历史低位都出现在 2008年第二季度 。各城市 2008年第二季度的租金房价比显著低于历史均值 ,表明住宅市场价格可能被 高估 。从理论上讲 ,住宅价格由住宅所有者租金收入流的贴现值决定 ,住宅价格与租金的波动幅度应该 大致保持一致 ,二者成同向关系 。近年来四大城市住宅价格的涨幅远大于租金涨幅 ,二者产生背离表明 投资者作出购买住宅决策时可能是基于对价格增长的预期而不是对基本面因素租金变化的判断 。国内 陈建 、陈英楠 : 中国人民大学经济学院 北京中关村大街 59 号中国人民大学经济学院 100872 电话 : 010 - 　电子信 ( ) ( ) 箱 : p ro. chenj ian@263. net 陈建 ; chenyingnan@ ruc. edu. cn 陈英楠 ;刘仁和 :华南农业大学经济管理学院　510642　电子信箱 : renheliu @ 163. com 。 ( ) 本文得到国家自然科学基金项 目“货币错觉与资产价格 : 中国股票市场与房地产市场的实证研究 ”项 目号 : 的资助 。 作者感谢中国人民大学经济学院刘元春 、王晋斌 、赵国庆 ,商学院况伟大 ,统计学院易丹辉对论文提出的宝贵建议 ; 同时感谢两位匿名 审稿人极富建设性的修改意见 。当然 ,文责自负 。 ① ( ) 原始数据来自戴德梁行指数报告并经作者计算得出 以 1993Q3 = 100 。 世界经济 　2009年第 10期 　 ·14 · 陈　建 陈英楠 刘仁和 　　 ① 投资者的这一决策逻辑正好符合 “泡沫 ”的定义 。 表 1