注会学习资料-CPA《税法》讲义_039_0801_j.doc

PAGE 高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址：cpa.gaodun.cn 微信公众号：gaoduncpa 第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法 本章考情分析 本章包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、和契税，均属于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本章税种税收优惠政策较多，经常性考点往往出自税收优惠和税额计算结合，也常与所得税等税种混合出计算题或综合题型。近三年本章的四个税种平均分值大约8分左右。 2015年教材的主要变化 1.删减房产税的税收优惠政策； 2.增加地下建筑用地征收城镇土地使用税的规定； 3.大量删减城镇土地使用税的税收优惠政策； 4.增加“公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税”的规定； 5.删减契税的税收优惠政策； 6.明确“国家税务总局决定，各级征收机关要在2005年1月1日后停止代征委托，直接征收契税”。 第一节 房产税法 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 一、纳税义务人与征税范围（熟悉，能力等级2） （一）纳税义务人 房产税的纳税义务人是征税范围内房屋产权所有人。 具体包括： 1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税； 2.产权出典的由承典人缴纳； 3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税； 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳； 5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）。 6.2009年1月1日，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，也纳入了房产税的征收管理范围。 【例题·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（ ）。（2013年） A.房屋产权未确定的 B.房屋产权所有人不在房屋所在地的 C.房屋租典纠纷未解决的 D.房屋承典人不在房屋所在地的 【答案】ABCD （二）征税范围 1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 【提示】要注意房产不等于建筑物。 2.征税范围（熟悉，能力等级2） 城市、县城、建制镇、工矿区。 【例题·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（ ）。（2014年） A.农村的居住用房 B.建在室外的露天游泳池 C.个人拥有的市区经营性用房 D.尚未使用或出租而待售的商品房 【答案】C 二、税率、计税依据与应纳税额的计算（掌握） （一）税率（要求记忆，能力等级3） 房产税采用比例税率，有两档规定税率，另有一档优惠税率： 税率 适用情况 1.2%的规定税率 自有房产用于生产经营 12%的规定税率 出租非居住的房产取得租金收入 4%的优惠税率 个人出租住房（不分出租后用途） 【特别归纳】个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率如下（未考虑城建税及教育费附加、地方教育附加，免征印花税和城镇土地使用税）： 税种 税率 营业税 3%税率减半 房产税 4% 个人所得税 10% 【例题·多选题】下列有关房产税税率的表述，符合现行规定的有（ ）。 A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率 B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率 C.个人出租住房用于美容机构开设连锁店的适用12%的房产税税率 D.个人出租住房，不区分用途，按照4%的房产税优惠税率计税 【答案】ABD （二）计税依据与应纳税额的计算（掌握，能力等级3）——从价计征与从租计征 计税方法 计税依据 税率 计税公式 从价计征 基本规定： 按照房产原值（包括地价）一次减除10%-30%损耗后的余值 扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定 独立地下建筑物进行原值调整 原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定 年税率1.2% 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%（这样计算出的是年税额） 【特别提示】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 【案例】某企业用2800万元购得一宗1500平方米的土地，投入200万元做土地开发，并在这宗土地上建立一座建筑面积600平方米的车间，则计入该车间计征房产税的房产原值的地价=600×2×（2800+200）÷1500=2400（万元）。 【例题·单选题】2013年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使