城市商业地产运营模式框架构思培训课程.ppt

;2009~2010年中国发生了什么？;房地产住宅市场调控不断;21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。——业界预言，也是业界共识;报告框架;ＰＡＲＴ．１ －－地产新政下的商业地产契机;（一）近年来商业地产市场发展概述 最近几年以来，商业地产市场一直受政策影响很少，既没有得到政府的鼓励和支持，也没有受到政策的限制和打压。商业地产市场近几年基本与中国的经济同步发展。通过资金成本和租金回报率来衡量，商业地产并未出现严重的泡沫程度，相比住宅市场来说，较为健康和稳定。近年来，随着住宅市场投资热度的增强乃至投机氛围的加剧，当前不少城市已出现了“商住价格倒挂”的现状，使得商业地产的“价格洼地”效应和抗政策风险功能正在空前凸显。;（二）新政下的商业地产利好 近年来的楼市调控政策主要针对住宅市场，并没有将商业地产纳入其中，在当前整个楼市遇寒的大环境下，商业地产几乎没有受到冲击，新政甚至有可能会刺激商业地产的发展。 商业地产市场一直执行比较独立的老政策，投资者依然可以通过银行办理异地贷款或者一次性购买多套商业地产，贷款仍不受限制，并没有受到住宅放贷市场收紧的影响。 商业地产可以自用、投资和出租，外地客户也不受限制。 当前新政下，由于投资、投机性需求在住宅市场中受抑制，从住宅市场撤离的资金，选择商业地产作为资金避风港的可能性很大，必然成就商业地产下一波的机会。;（三）未来商业地产市场的发展机遇 1.宏观经济向好，商业地产需求、租金水平有望迎来新一轮增长。 2.住宅受调控政影响，商业地产成为资金投资转移阵地 3.受调控影响，大佬纷纷看好商业地产后市。（比如：首创置业提出，在未的三四年要拿出300亿的资金，除了发展自己的主营业务以外，发展综合体的项目，在未来的五到十年，把旗下的奥特莱斯增设30家；保利地产表示在未来的三到五年时间内，将所持有的商业物业投资比例增加到30%；金地集团表示今年将会有20%的资金流向商业地产投资商业的项目。） 4.温州人历来有投资商业地产的传统。当前，不少??觉敏锐的温州投资者又开始将目光转向商业地产，一些外地的开发商也瞄准了商业地产这块“蛋糕”并频频向温州人招手。;ＰＡＲＴ．2 －－正国房产的商业地产资源及开发重心调整战略思考;（一）正国——塘下商业地产的领军者 以塘下大道为核心的三大项目底商及未来沿线地产开发物业的投标获取，形成了以塘下核心商业街为主轴的商业地产布局，已经具备规模效应、集聚效应和整合拔高基础。;温莎;温莎国际：商业面积9000平方。 初步定位——中高端主题商场。;亿嘉时代广场：商业面积21000平方。 初步定位——大型一站式商业综合体。;总府壹号：商业面积12600平方。 初步定位——中高端综合百货。;（二）正国系商业地产运营思考 作为实力开发企业，拥有大量商业地产资源，如何在政策影响下的住宅市场转型，利用手头商业地产资源进行试水，并借此整合多方商业资源，打造适合自己可复制的商业地产模式，是正国房产未来的重大挑战。;正国商业地产五大疑问 1、单个启动还是整体联动？ 2、一盘棋战略还是纵向深耕？ 3、如何拔高到建立地产模式的高度运营？ 4、如何提炼和整合附加值，打造获取政府支持的利益点？ 5、区域价值挖掘与商业主轴整体价值包装谁更打动投资者？（包括营销诉求侧重点的确立）;（三）区域商业地产资源与模式思考 三大商业体隔街相对，近在咫尺，同属于正国系，但又分属于三个独立的商住综合项目，在经营定位上需要根据各自的具体条件进行错位，但在新兴的塘下商业大道乃至温州南翼商业次中心又需要呼应、协作，发挥正国系商业资源的规模集群优势，既应对区域商业市场的竞争，又可以打响正国系商业品牌和创建正国系商业发展模式。;正国系商业地产的六点思考 1、塘下第一商业大道的价值体系及话语权的整合？ 2、商业体量和错位定位对商业街的品质提升？ 3、强镇扩权热潮下的商业主轴树标杆效应迎合政府需求？ 4、商业地产投资逐利的非地缘性效应如何与宣传调性的“大温州思维”结合？ 5、“一街三点多主题”商业地产资源如何找到主线进行有效整合并形成模式复制？ 6、打造成熟商业地产模式并挟温商资源低价获取外区域政府土地资源进行开发整合？;ＰＡＲＴ．3 －－国内及温州模式化商业地产借鉴;借鉴一：万达广场的国际品牌联合布局战略;首创了商业地产“订单模式”，与几十个国际知名品牌主力店形成战略同盟，在全国的项目布局上连锁经营，形成了万达独一无二的“商业资源”。 “先租后建” 万达项目在开工之前，主力店的招商就已基本解决，整个项目70%~80%的租赁面积已经有主。 因为万达项目都是先租后建，在规划设计