杭州市西湖明珠营销推广体系建议报告.pptxVIP

西湖明珠 营销推广体系建议报告 ;第一部分 市场分析;“国五条”、“国十条”、“国十一条” ，商业贷款审批严格、二三线城市将扩大限购范围…… 2011年下半年，房地产销售面临严峻形势！ 我们研究认为： 国家调控政策的密集出台，对楼市的影响还是显著的，扭转了自2009年下半年不断升温的格局。; 金融政策影响 [2011年下半年销售量增长会有下降趋势];;滨海，地处苏北平原,黄海之滨, 南距盐城80公里,北距欧亚大陆桥东桥头堡连云港不足100公里.。全县总面积1880平方公里,海岸线44.6公里,人口109万 。 滨海，历史悠久,,建国前先后有一大批革命家，艺术家在此留下足迹，尤以书法艺术享誉海内外，是江苏省唯一“书法之县”。 滨海，农副产品资源丰富，是全国著名的何首乌之乡，优质粮棉生产基地县，林业生产大县，草柳编织大县；已形成化工，纺织，机械，食品等一批支柱产业;县城分老城区、新城区、城北区和经济技术开发区，目前老城发展最为成熟，新城区是政府近年来重点建设区域;经济发展层面——“两大园区为主，外出务工为辅” 未来滨海在经济建设方面将重点发展沿海工业园和经济开发区。 但从另一方面，滨海为劳动力输出人口大县，大量的外出务工群体与外出生意人，且收入较高，经济实力较强，构成了县城主要的中高端消费力。 产业发展层面——滨海经济技术开发区的建设将直接为项目带来置业群体 产业发展以化工，纺织，机械，食品 为主，随着滨海港建设的推进，滨海港将成为重要港口。 规划建设层面——新城区区域价值明显，其优势地位受到广大置业者的认可 新城区作为农村人口城市化的重要载体重点发展，是滨海近年来重点建设区域，宜居环境明显，是居民置业的重点。; 传统的老城核心区位于阜东中路、 人民中路、和育才中路周边，集聚了医疗、文教、商业等核心城市要素。 文教：滨海中学、二中、明达中学、双语小学，实验小学，新区实验小学。 医疗：县中医院、县人民医院、仁慈医院、新区医院。 商业：新建中路步行街，阜东中路商业街。;;1. 新城区已趋于成熟，环境优越，地段价值高，??受老城区城市配套 生活配套齐全，实验学校，滨海公园，南湖广场，南湖，西湖，在建仁慈医院，新区医院和即将投放市场的新区农贸市场，行政中心地位，和老城区仅5分钟车程 2. 开发水平高，均为大盘开发，已形成规模效应，提倡城市花园居住区。 各项目都在20万方以上，均为新建高品质居住区，部分早期开发楼盘已经成熟，受到当地置业者追捧。 3.是滨海近年来城镇建设重点区域，但与北城区后起之势形成竞争 北城区建设已启动，形成了社会热点，客观上与新区房地产项目产生了产品竞争。;;;第三部分 客户分析;滨海的置业者主要有以下几类;市场具有较强支付能力的中高端的置业关注点已经从核心产品向外围产品转化，但目前市场产品水平一般，没有形成有效的优质产品供给;中端客户是主流置业群体。乡镇外出务工人员最多。滨海有20万外出务工大军，且本项目周边滨海经济技术开发区企业管理层，进城富农，政府、企事业单位人员。;第四部分 推广目标;;目标1：8月浓情上市，启动项目一期推广;目标3：以体验营销深化项目形象;目标4：实现企业与项目互动增长;第五部分 推广策略; 整体推广思路;;;;;报纸媒体;2、电视媒体投放计划：;户外大牌可选择区位——城市商圈中心;4、灯杆道旗：可考虑项目地开放大道城北段灯杆道旗：有效传播重要信息，对意向客户的指引性强，也可展示企业实力和形象。;7、短信广告 主要根据项目各节点时间以及活动等，针对高收入人群进行短信群发，有效到达率高。每次10万条，覆盖公司重大活动、启动直至开盘。其中包括：积累的客户资源、部分银行或其他VIP高收入人群和具有较高消费额度的手机用户——（月消费额超50元以上筛选）。;六、阶段推广计划;8—9月 产品价值解读月;广告：以客户感受为基础的广告感染;精致尊崇的物业服务;精英云集的璀璨公馆;高端聚会的城市风情;高端生活彰显完美品味;极致奢华的湖畔生活;清新自然的傍湖生活;8月8日 西湖明珠体验样板示范区盛大开放 诚邀品鉴 ;9—10月 产品价值体验月;1、举办一中秋名仕酒会，邀请意向客户参加； 2、可与各类商会和商业团体合作：举行专场酒会，如政府机构、在滨海企业家专场等。可起到定向销售的作用;名车车队巡城;11—12月 项目热销月;开盘后对项目的热销进行持续的解读。包括热销后的价值解读；借助媒体的声音，以公关活动进行圈层和定向的开盘后项目去化 媒体动作：持续的对热销现象进行解读，以软性推广为主 公关活动：热烈的小型公关活动和圈层活动持续进行开盘后去化 活动传播：活动前中后进行媒体的炒作