广场商业步行街项目招商策略报告.ppt

机会（OPPORTUNITIES） 1、招商尽快介入，降低因时机过失而造成的无形成本负担； 2、现有步行街业态尚不完善，可进行差异化经营，相互补充； 3、因是市政府重点支持工程，有可能找政府“背书”； 4、正逢中心区大力发展时机，因势利导； 5、现阶段，全市尚无类似特色商业项目运作，竞争压力较小。 项目分析部分——SWOT分析 威胁（THREATS） 1、全市商业供应量较大，易造成经营商家分流； 2、可类比项目日渐增多，分批入市，竞争压力增大； 3、对面商业项目提前以相对优势政策启动，易造成被动局面； 4、招商进度迟缓，零星招租持续，易造成整体优势瓦解，缺乏战术。 包括财富广场、香港城、城市购物公园和亨通广场在内的各大商业项目 都已经跃跃欲试。 项目分析部分——SWOT分析 按级别 可分为市级商业街和高级商业街、小型商业街，前者如哈尔滨中央大街、天津 和平路商业街；后者如北京地安门商业街和芳庄小区餐饮一条街。 按功能 按规模 可以为大型商业街，中型商业街和小型商业街，大型商业街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。深圳华强北路商业街和北京的有275米的大栅栏袖珍商业街分别是中型和小型商业街。 按性质 可分为商业性一条街、服务性一条街，如北京中关村电子一条街 北京西二环东侧的北京金融街。产品为两层，独立铺面形式。 综合型商业街和专业型商业街，前者如南北总长约为1600米的北京西单商业街 昆明青年路商业街；后者如杭州健康路丝绸彩色街，北京三里屯酒吧一条街。 商业物业类型分类 本案类型归属 中型的、综合型的、市级商业步行街 ——教科书给我们的定义 传统的商业旺区，目前张家港唯一的商业核心， 代表和引导着港城的消费潮流， 张家港商家最密集、人气最旺的商业中心区。 …… 步行街 在张家港人心目中，要购物就去步行街 今天，“步行街北走廊”已经成熟 明天，我们就是这条街的精华所在 这需要我们的努力。 那么，我们的客户在哪里？ ??????????????????? 第三部分 定位研究 商业街的定位原则 1、根据张家港城市的基本职能和城市功能，确定本案的定位方略，明确本案各定位范畴，包括即将展开的客户定位、业态定位等。 2、其次，要根据城市或城市的不同区域，在近期和中远期经济发展的趋势，确定自己的定位。例如，本案所在的中心区以及正在发展的南区发展趋势等。 3、本案所处的中观地理环境和微观交通环境，确立自身的市场位置，明确适时、适地、适性的根本方针。 他们是—— 他们心态活跃，不老成，有理想，更有梦想； 他们是正在热恋当中的青年男女，为了“爱情”，花费再多也不嫌多； 他们是企业里的高级白领人士，可以说他们没有钱，但是不要说他们没“味道”； 他们一般都有较高的学历，注重生活的内涵和质量，享受生活，重视教育与健康； 他们是一群懂得体验的前沿人士，对潮流保持着不折扣的敏感； 他们是即将步入婚姻殿堂的情侣，感情稳固，需要寻找一处可以给家装饰的地方。 客户属性——DNA解构 城市里懂得享受、爱上潮流、感受前沿时尚的活力族群 我们最佳的选择 ——步行街最耀眼的HAPPY地带 应从消费者角度考虑我们未来的样子 运动元素 跆拳道、旱冰、舞蹈班、健身会、单排、户外攀岩 餐饮元素 西简餐、快餐（麦当劳、SUBWAY）、咖啡馆（星巴克、真锅）、冰淇淋（天使冰王、哈根达斯）、巧克力店 娱乐元素 清吧、电玩等 文化元素 陶吧、乐器等等 休闲元素 美发美体、数码冲印等 购物元素 折扣店、服饰店、工艺品店、珠宝首饰店、化妆品等 经营商户定位 主题餐厅 电影 宋城 迪斯尼 经营商户定位——体验经济* “体验经济”正是全球的一个当红概念—— 微软把它的操作系统命名为XP，IBM推出IBMThinkPad体验中心，在戴尔是“顾客体验：把握它”，在惠普是“整体客户体验”。 华南MALL体验之城颠覆传统营销模式—— 在体验中售楼，休闲、娱乐、洽谈无处不在，售楼部就是华南MALL的精华浓缩，这里发布项目信息、传达生活方式及文化，成为中国地产售楼模式在硬、软件方面的重大突破， 中央商务大厦体验营销案例—— 深圳中央商务大厦推行“客户体验”。 经营商户定位——体验经济* 张家港王府广场商业步行街项目 招商策略报告 2006.03.10 璀璨繁华 光荣梦想 璀璨繁华—— 理性论证的思辨，激情火花的碰撞 项目挑战性激起我们的冲动与兴奋 光荣梦想—— 捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我） 成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典） 让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么