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华润置地 XX号地块投资建议书 XX公司企发部 目 录 项目情况 项目背景 项目概况 项目定位 市场研究 市场定位 经济评价 投资收益评价 总结 投资项目重点要素分析 结论 项目背景 城南新区以高新区为依托，是成都市政府近年来着力打造的城市副中心，是未来成都的行政、商业和商务中心； 随着政府南迁，区域大交通的完善，地铁一号线的动工，市政配套不断兴建，不少大公司的房产项目纷纷在高新区启动 ，该区域成为成都房地产开发的热点； 项目位于高新区南区大源组团，规划为成都高品质聚居区，紧邻元站华路，离天府大道约1公里； 外环外大源－华阳组团，规划有12个居住区，每个居住区的人口为3万~5万人不等，该区域将聚集50万人左右，加上现有居民，新城南的居住人群将超过100万人，住宅市场需求大； 项目概况——地理位置 东侧与元华路相隔约100m，紧邻公司城南凤凰城项目及中海兰庭项目，距天府大道约１公里； 西侧为规划居住区空地及拆迁安置小区——双源小区； 南临市政规划道路（已建），直通天府大道； 北面是绕城高速公路（北面约１公里）； 项目东侧是大源商务科技片区，包括科技园区和总部商务区。 项目概况——交通情况 东临元华路（ 20m宽），东距天府大道约１公里； 西临规划路（20m宽）； 南临大源4线（40m宽） 北临大源8线（30m宽）； 主要干道及快速路 元华路、站华路 天府大道 地铁一号线 绕城高速公路（北面约１公里） 项目概况——区域规划及配套 项目概况——规划设计条件 项目概况——规划设计条件 市场研究——2006年成都市房地产市场总体分析 市场研究——2007年1～8月房地产市场分析 商品房供求情况 全市商品房供销情况 1－8月，全市新增商品房供应1837.62万平方米，同比增长35％；成交1743.79万平方米，同比增长42.4％，供求基本平衡。 市场研究——2007年1～8月房地产市场分析 五城区商品房供销情况 1－8月，五城区新增商品房供应989.30万平方米，同比增长54.1％；成交883.75万平方米，同比增长47.7％，当期供销比为1.13。8月，五城区商品房市场延续了7月的火爆形势，新增供给164.43万平方米，与7月基本持平；成交155.32万平方米，环比增长10.4％，增幅较7月有所回落。 市场研究——2007年1～8月房地产市场分析 郊区商品房供销情况 1－8月，郊区（市）县新增商品房供应757.94万平方米，同比增长22.5％；成交802.21万平方米，同比增长39.0％，当期供销比为0.95，表现出郊区（市）县商品房市场强劲的需求。 市场研究——2007年1～8月房地产市场分析 五城区商品住宅供求结构分析 商品住宅供销月度走势 2006年至今，五城区商品住宅市场供销比围绕1小幅波动，且近几个月来波动幅度越来越小，这表明成都商品住宅市场发展较为平稳，供求结构较合理。 市场研究——2007年1～8月房地产市场分析 五城区商品住宅供求结构分析 区域市场对比——方位角度 从方位上分析，城南楼市仍显供不应求，城北、城东北、城西北发展势头强劲。 市场研究——2007年1～8月房地产市场分析 五城区商品住宅供求结构分析 区域市场对比——行政区块 从行政区域看，金牛区、成华区工销量大幅提升；武侯区供销均出现回落。 市场研究——2007年1～8月房地产市场分析 五城区商品住宅供求结构分析 区域市场对比——环域角度 从环域上看，新增供给主要分布在二至三环，但三环外区域具有更大发展潜力。 市场研究——2007年1～8月房地产市场分析 五城区商品住宅供求结构分析 套型市场供求情况 中小套型住宅供销占比持续升高； 120平方米以上住宅总体上供小于求。 市场研究——2007年上半年土地市场分析 总体情况 今年上半年共交易土地116宗，成交面积6794.7亩，平均成交土地规模为58.58亩，总成交金额为1880053.8738万元，平均土地交易单价为276.69万元/亩。与去年06年同期相比，上涨99.36%。 总体来看，今年上半年整个成都土地市场供需持续走高，与去年上半年的土地供需情况相比，今年无论是在供应量还是成交量上都多于去年，土地市场发展形势良好，仍然呈现出蓬勃发展的形势。近郊（区）县土地市场的发展仍然相当迅猛，比如龙泉、双流、温江、郫县等近郊（区）县，近郊（区）县已经成为成都土地市场的重要组成部分。 市场研究——2007年上半年土地市场分析 区域土地成交价格同期对比 市场研究——城南房地产概况 区域新增楼盘情况（1-7月） 市场研究——城南房地产概况 城南高新区地产项目统