房地产行业开发流程.ppt

房地产行业开发流程与相关制度 主 讲 人：曹 福 来 联系方式 办公电话：051487806620 移动电话邮件地址：jscaofulai@126.com 1．房地产开发的基本流程 2．房地产开发经营管理制度与政策 3．土地管理基本制度与政策 4．招标投标规划设计与施工管理制度与政策 5．房地产交易管理制度与政策 6．房地产测绘、登记制度与政策 7．物业管理制度与政策 房地产开发的模式 香港模式：以开发商为中心。客户预售融资、银行按揭融资。由开发商一家完成“买地、建造、销售、管理”。开发商不持有物业。 美国模式：市场化资本运作。聘请专业公司完成房地产开发的各个环节。开发商持有并经营物业。 香港：月收入6万港币以上的，必须向私人开发商购买商品屋；月收入在2—6万之间的，政府提供低息贷款，以优惠价供应住宅；月收入在1.1万到2—6万之间的，以低于市场价30%到45%的价格购买房屋；月收入低于1.1万的，可以享受廉租屋，房租非常便宜，平均价格每月1320港币。香港是个规范非常严格的城市，严格执行的结果使得香港50%的老百姓都有政府补贴。《郎咸平说我们的日子为什么这么难》第97页，东方出版社2010年9月第1版。 新加坡：截止到2009年底，新加坡政府总共建设了99.2万套经济适用房，保证了85%老百姓的住房。 1998年国二十三条出来了，当时规定80%经济适用房，10%廉租房，剩下10%才是真正的商品房。因此，从1998年开始，一直到2003年房价都很稳定。但是从2003年开始，政府推出了国十八条，我们政府换了概念，把80%的经济适用房改成具有保障性质的商品房，也就是商品房。 第一 房地产行业开发基本流程 项目立项和可行性研究→规划设计（初步）→取得项目土地使用权→拆迁安置→勘察设计→招标、投标→开工、建设、监理和竣工→商品房的销售→物业管理。 第二 房地产开发经营管理制度与政策 一、房地产开发企业的设立条件； 二、房地产开发项目土地使用权的取得； 三、房地产项目实行资本金制度。 一、房地产开发企业的设立条件 1．有符合公司法人登记的名称和组织机构； 2．有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；注册资本100万元以上； 3．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员； 4．法律、法规规定的其他条件。 房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。 二、房地产开发项目土地使用权的取得 房地产开发用地应当以出让的方式取得。但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外，可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形： 1．《城市房地产管理法》规定下列用地可以划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。 2．经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。 三、房地产项目实行资本金制度 （一）项目资本金的出资方式：项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。 （二）房地产项目资本金： “房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35%”。2009年5月27日《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》: 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%调整为20%。 第三 土地基本制度与政策 一、土地所有制 1．社会主义公有制。《土地管理法》规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。 2．全民所有制与集体所有制。全民所有制：用地单位、个人只有使用权，国务院代表国家行使所有权； 劳动群众集体所有制：具体采取的是农民集体所有制（集体土地）。 二、取得土地使用权的方式 1．通过行政划拔方式（含征收集体土地）； 2．通过国家出让方式（又称土地一级市场）； 3．通过房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式，又称土地或房地产二级市场）； 4．通过土地或房地产租赁方式取得。 三、征收集体土地的规定 1 .征收土地批准权限的规定