房地产开发和经营流程及管理.ppt

房地产开发经营流程 重庆大学--建管学院--何凤麟 房地产项目报批流程简介 序:建设项目及其分类 项目及其特征 项目的定义 定义——项目是指在一定的约束条件下（主要是限定时间、限定资源），具有明确目标的一次性任务 项目的特征 项目的单件性或一次性 项目具有一定的约束条件 项目具有生命期 建设项目及其分类 建设项目及其特点 建设项目——是以实物形态表示的具体项目： 基本建设项目——新建、扩建等扩大生产能力的项目 更新改造项目——以改进技术、增加产品品种、提高质量、治理“三废”、劳动安全、节约资源为主要目的的项目 建设项目的组成 单项工程——有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目 单位（子单位）工程——具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物 分部（子分部）工程——按专业性质、建筑部位确定 分项工程——按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等确定，是计量工程用工用料和机械台班消耗的基本单元 建设项目及其分类 建设项目及其特点 建设项目的特点 投资额巨大 建设周期长 整体性强 地点固定 1.1 建设项目及其分类 建设项目的分类 按管理需要划分 基本建设项目 更新改造项目 按建设性质划分 新建项目 扩建项目 改建项目 迁建项目 恢复项目 按建设规模划分 基本建设项目——大型、中型、小型项目 更新改造项目——限额以上、限额以下项目 按投资额划分 大中型项目： 基本建设项目生产性建设项目中的能源，交通、原材料部门的工程项目，投资额达到 5000万元以上为； 其他部门和非工业建设项目，投资额达到3000万元以上为大中型建设项目； 更新改造项目只按投资额标准划分，能源、交通、原材料部门投资额达到5000万元及其以上的工程项目和其他部门投资额达到3000万元及其以上的项目为限额以上项目，否则为限额以下项目； 此外，还有一部分特殊项目一般不作为大中型项目安排。 建设项目及其分类 建设项目的分类 按行业性质和特点划分 竞争性项目——投资效益比较高、竞争性比较强的项目。企业作为投资主体 基础性项目——具有自然垄断性、建设周期长、投资额大而收益低的基础设施和需要政府重点扶持的一部分基础工业项目，以及直接增强国力的支柱产业项目。政府通过经济实体进行投资，同时还应广泛吸收地方、企业参与投资，有时还可吸收外商直接投资 公益性项目——主要包括科技、文教、卫生、体育和环保等设施，公、检、法等政权机关以及政府机关、社会团体办公设施，国防建设等。主要由政府用财政资金安排 房地产开发项目 房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。 房地产开发必项目须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。 项目基本建设程序 项目基本建设程序的概念 基本建设——是指利用国家预算内基建资金、自筹资金、国内外基建贷款以及其他专项资金进行的，以扩大生产能力（或新增工程效益）为主要目的的新建、改扩建工程及有关工作。 项目基本建设程序——是指国家按照项目建设的客观规律制定的项目从设想、选择、评估、决策，到设计、施工、投入生产或交付使用整个过程中，各项工作必须遵循的先后次序 项目基本建设程序 《国务院关于投资体制改革的决定》国发200420号文件 审批制度：对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。 核准制：《政府核准的投资项目目录 》。仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。 备案制：对于《目录》以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。 房地产项目一般适用备案制。 房地产开发流程 一、投资决策分析阶段 投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括： 市场信息资料搜集； 投资机会研究； 土地信息获取； 土地竞买； 以及《项目建议书》、《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。 获得土地信息的渠道 土地交易中心 土地转让 合作开发 其它方式 投资机会研究 针对