北京土地开发潜力分析评价与策划.ppt

* 所以，需要对本公司XXX公司进行重新定义 PPP总公司（本公司XXX公司） 建立 政府下属公司（绕城）：以土地的开发经营权与之合作 发展商（本公司）：以资金、区域开发及管理经验与之合作 责任 负责本区域土地的统一规划、统一开发、统一管理和分期实施 权力 没有土地使用权证，但拥有政府赋予本公司的开发权与经营权 利益 依据签订的PPP框架性协议进行公共/私营部门的利益分配 公私合营开发模式 * 重新定义后的本公司XXX公司需要签定的框架性协议 本公司XXX公司需要分别与国土房管局、土地交储中心以及招商局签定框架性协议。 签定对象 国土房管局 土地交储中心 招商局 内容要点 土地招、拍、挂协议 招、拍、挂标准 工作进度 利润分配方式 其它有必要的事项 土地一级开发委托协议 一级开发的工作进度 一级开发的成本与相应利润的支付方式与期限 其他有必要的事项 BOT项目招商协议 招商的内容与标准 招商佣金的支付方式与期限 BOT项目招商转让的利润分配原则 招商的工作进程 其它认为有必要的事项 公私合营开发模式 * 土地一级开发的流程 土地利用总体规划 城市总体规划 土地利用年度计划 符合 与农户协商征地、 拆迁补偿及安置 方案，达成协议 向计委、规划部门 申请办理计划立项 和规划审批手续 申请办理征地报批 手续、农转用手续 及房屋拆迁许可证 完成征地、拆迁 补偿及安置工作 完成基础配套设施 建设 “生地”变为 “熟地” 开发商的工作 政府的工作实质由开发商协助政府来完成 在土地一级开发中，本来该由政府独自完成的工作，现在通过公私合营，以政府主导开发商配合（实际具体工作由开发商完成）的方式进行，体现了公私合营的实质。 政府支持本公司 一级开发 与土地储备中心 签定土地一级开发 协议 公私合营开发模式 * 现有政策条件下的土地开发权出让方式 一般土地公开出让方式有三种：招标、拍卖、挂牌。 招标---有利于发展商进行理性决策，对于竞争者是一种水平上的考验。 拍卖---容易操作，透明度高，公平竞争，有利于提升土地价格，但容易受房地产气候的影响而出现不理性行为。 挂牌---可给予开发商充分的考虑时间，实际上是延长期限的拍卖。挂牌交易可以通过附属条件设置门槛。 公私合营开发模式 * 项目土地使用权出让方式 既不违法国家有关土地出让政策的实质精神，又实现了政府与开发商的双赢。 本项目土地出让方式符合国家及本市土地出让政策实质精神： 土地出让原则： 土地出让须符合国家的土地管理政策（经营性土地必须招拍挂）； 双方互惠、互利、共赢； 充分利用和开发土地，使土地与地块项目经营进入良性循环。 根据公私协议，将一级合作开发的土地纳入本市土地储备部门，进入出让计划 土地入市前价值评估 国土部门在土地交储中心公开招拍挂，使用权变更 公私合营开发模式 * 在土地出让中，本公司XXX公司可通过摘牌取得自营开发土地开发使用权 操作过程 关键点 1、政府在土地挂牌出让前进行地价评估 2、政府在土地挂牌前，确定土地挂牌的附属要求 3、市场挂牌，政府在挂牌同时宣布摘牌所必须满足的附属要求 4、市场上开发企业通过公平竞争获得土地使用权 开发商与政府建立良好的合作关系 操作过程中有潜在市场竞争风险，不能保证能拿到所有的土地， 尤其是需求强劲和政府欲另外控制的土地 对于政府只采取招标或拍卖形式出让的土地，将会存在更大的市 场交易风险，不能保证拿到所有需要的土地 公私合营开发模式 * 总结：项目区域开发的运作模式 关键举措 土地一级开发 公开招标土地开发权 建立公司 方案阶段划分 1 与政府形成战略伙伴关系，分别与土地管理部门、招商局签订框架性协议 成立PPP公司 形成组织架构 进行土地开发前的毛地价值评估 公司投资进行土地一级开发 政府组织验收一级开发后的土地，并进行成本核算 政府在土地交易中心进行土地交易，公开招标土地开发权 按照框架性协议，进行土地增值收益分成 2 3 4 分享土地开发权出让收益 公司的利益实现 开发成本（税收返还） 公司摘牌获得部分土地开发权 公司通过摘牌获得自营开发所需用地的土地使用权利 二级开发收益 公私合营开发模式 * 公私合营的定义 A partnerships is a collaboration among business, non-profit organization, and government in which risks, resources and skills are shared in project that benefit each partner as well as the region development.’