房地产公司旅游项目竞品的分析报告.ppt

* * * * * * * * 发现之旅产品设计上存在一定硬伤，忽视人性化的需求，产品本身有较大的超越空间 劣势：尊重自然但不善于利用，景观设计粗糙且缺乏管理；产品设计存在硬伤，忽视人性化；生活配套不全。 发现之旅 别墅间院落空间设计粗放 园林景观设计粗糙且缺乏管理 独栋别墅车位设计不合理 生活配套缺乏 …… * 别墅间院落空间设计粗放 社区内无主题分区，无导向系统 独栋别墅车位设计不合理 发现之旅——有缺陷的产品 ? 产品设计：发现之旅产品设计上存在一定硬伤，忽视人性 化的需求，产品本身有较大的超越空间; ? 环境营造：发现之旅注重在开发过程中保护原始生态及环 境，区域生态环境宜居物业的代表，但没有充分利用自然， 园林管理粗放。 * ? 倍顺超市 ? 网球场 ? 游泳池 ? 温泉酒吧 ? 生态湖 ? 湿地公园 ? 生态果林 ? 首期配套以生活性小配套为主，主要设置在精装公寓附近，包括社区超市倍顺、餐饮 店、游泳池、网球场等； ? 后期配套以特色设施为主，包括泛华国际温泉大酒店、生态果园、湿地公园、植物园 等，图书馆、购物商场尚在规划中； 发现之旅——先期配套缺失 区域本身配套缺失，要依靠自身打造生活配套，但是发现之旅开发过程中也忽视了 对配套产品的开发，到天竹园组团开始注重大配套的开发建设。 * 物业类型 面积区间（㎡） 总体均价区间（元/㎡） 总价（元） 独栋 293-646 10000-13000元/㎡ 350-800万 叠墅 214-317 9000-11000元/㎡ 110-300万 空中别墅 163-370 9000-11000元/㎡ 130-350万 公寓 60-115 6000-8000元/㎡ 36-90万 数据参考来源：JBD 独栋最小面积为293㎡，总 价高，购买门槛过高 不同类型产品单价未能拉开， 总价区间存在空档，客 价格不能对应产品价值 户圈层存在断层 ? 别墅产品线设定存在不合理性，总价门槛过高。 ? 各类产品总价衔接存在断层，未能最大限度吸收客户资源。 ? 低总价的公寓产品市场反应良好，销售速度较快。 发现之旅——户型特征 过于集中的产品线梯度——导致产品总价存在空挡，且别墅总价过高，价位上成为 客户购买的最大门槛。 项目在售主力户型及总价情况: （备注：以上数据为目前发现之旅自2010年推出的主要物业产品） * 发现之旅个案小结： ? 作为马洋溪生态旅游区的第一度假型地产，在市场上有一定知名度； ? 过于集中的产品线梯度，导致产品总价存在空挡，且别墅总价过高，价位上成为 客户购买的最大门槛，低总价小户公寓去化较好。 ? 企业产品打造水平一般，生活配套、园林景观管理、现场施工管理、销售管理、 推货节奏等方面均有待提高，可提升及超越空间大； ? 项目整体规划较为完善，但在商业和高端休闲配套等方面存在一定欠缺。 20 * 原山主人 * 优势：山林江泉景观资源丰富，交通便利，使用发现之旅生活配套，是“发现之旅”产品的升级优化 项目概要 厦门泛华集团 项目数据 占地面积：650亩 1期建筑面积：4.5万㎡（其中商业会馆:5903.87㎡） 在售物业类型 独栋别墅 在售产品主力户型 独栋：310-662㎡ 价格区间 独栋：13000-15000元/㎡ 原山主人 自身及共享“发现之旅”的配套及景观：13万㎡湿地公园、6万㎡生态湖泊、33万㎡景观果林、6000亩健康植物园、1500米自然溪流观光带、3.6万㎡泛华国际温泉大酒店、及社区小超市倍顺、会所、游泳池、网球场、自身项目商业会所等 商业会所 * 劣势：与发现之旅独栋产品存在同质化竞争，产品园林较之虽有所长级优化、但总价较高。 原山主人 巴厘岛风情园林景观：细节设计及执行优于发现之旅 私家泳池：提升项目的休闲生活品质 独栋别墅设计较之发现之旅更加合理、人性化 产品、景观设计：对发现之旅产品的升级优化 …… 原山主人独栋产品是对发现之旅产品的升级优化，但两项目独栋产品线基本重合，同质化竞争激烈，且项目总价较高 * 原山主人——产品特征 项目注重休闲空间设计，强调度假情感，过多的旅游元素的设置导致户型面积偏大；生态主题深化，以东南亚巴厘风情园林宣示项目度假感，但产品细节打造还有较大的提升空间。 * ? 充分利用了水库和山地的资源进行规划设计，保持自然生态资源，修复性地美化自然景观，用最小的成 本营