万科项目定位报告.pptxVIP

目录 ;;目录 ;市场分析;;2008年青岛市内五区（市内四区+崂山区）商品住宅供应265.7万平米，09年1-5月供应145.7万平米，总体高于07年、08年同期;08年底存量193.4万㎡，导致09年实际供应量大，市场竞争激烈； 09年1-5月成交量122.7万㎡，同比上升75.8% ； 09年1-5供应量123.1万㎡，同比上升24.7%；;区间（㎡）;根据土地属性分析结论，项目依托良好的配套和交通资源，可在市南、市北及崂山内产生竞争，其中核心竞争片区为山东路沿线、银川路及浮山后片区、崂山板块； B地块位于8000元等价线上。;核心竞争片区市场分析 ;板块;重点关注项目;…;重点项目研究及业内访谈;占地面积（万平米）;占地面积（万平米）;典型项目研究及业内访谈;项目规划 ;项目规划 ;项目规划 ;项目规划 ;项目规划 ;项目规划 ;;景观及山体公园;景观及山体公园;户型及总价：中海银海1号一期户型区间为85㎡—185㎡，单户面积较大，总价区间为87万至190万元。;;御景峰90㎡;户型及总价：;精装修及配套研究;精装修及配套研究;精装修及配套研究;精装修及配套研究;精装修及配套研究;根据土地属性与客群的初步分析，土地属性为G2类，对应的客群的购买动机以自住为主。限于土地资源的稀缺性，商业配套比较成熟，本项目比较适合拟在市中心自主的客群。 本项目具备景观资源优势，有效地打动改善类客群，故定位为以中大户型为主的首改、再改产品！ 根据项目片区各条产品线的成交面积，在总价控制的前提下，初步建议首期高层产品线以90-140平米为主！ 首期配备少量低密度住宅，待项目成熟后增加多层产品比重，增强项目整体的盈利能力。 目前市场主题风格景观较为稀缺，建议采用风格明显的泰式园林景观，并利用山势设计水系，体现项目高端品质； 适当增加南向房间的数量，建议140㎡以上户型3间以上、120㎡户型2间以上； 目前引领市场的全装修产品稀缺，B地块可将成为全装修标杆性项目作为主要卖点之一。;目录 ;青岛市常住居民 年龄在25-60岁之间 家庭年收入15万元以上 一年内打算在市北区购买商品房 在市北区看过2个及以上的楼盘 家庭购房的主要决策人 接受8000元/平米以上的单价;青岛市常住居民 年龄在25-60岁之间 家庭年收入6万元以上 一年内打算在市北区购买商品房 在市北区看过2个及以上的楼盘 家庭购房的主要决策人 接受8000元/平米以上的单价;附图 拟购买单价;附图 拟购买总价;附图 拟购买面积;附图 业态;附图 是否接受精装修;;车位与拥车现状密不可分， 核心客户中少部分人拥有四辆以上的私家车。 首改客户拥车比例最低，对车位要求也相对较低； 再改客户8成以上有车，对车位的需求自然更高。;附图 是否需要会所;;目录 ;项目定位研究思路;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究;项目定位研究